Paris
contact@gestiondefiscalisation.com

Stratégie d’investissement dans le dispositif Pinel

Comment défiscaliser? conseils investissement immobilier locatif et produits financiers diverses

En bénéficiant d’une souscription en Pinel, un investisseur peut réduire jusqu’à 63 000 euros sa base
imposable. Et cela, sur une période de 12 années. C’est un argument qui peut attirer plus d’un,
d’autant plus que le dispositif Pinel permet de jouir d’autres avantages tout aussi alléchants, comme
l’accès à un revenu complémentaire, à travers le loyer perçu dans la location du bien, qui peut servir
pour augmenter sa cotisation de retraite. C’est aussi un moyen très efficace pour augmenter son
capital en patrimoine et avoir des biens à transmettre à ses descendants.
Néanmoins, malgré ces avantages, il est nécessaire de bien maitriser chaque point qui conditionne
l’entrée et la souscription dans ce dispositif. Cela, afin de ne pas se rater et d’assurer l’obtention d’un
bon rendement.

Les conditions qui permettent de souscrire au dispositif Pinel

Devant l’augmentation des demandes immobilières sur le territoire français, le gouvernement a dû
trouver une solution pour pousser les investisseurs à placer leur argent dans le neuf et dans des
logements rénovés. Cela l’a permis d’imposer des plafonds dans le montant de location immobilière
et de définir d’autres types de conditions, qui se doivent d’être acceptés avant de souscrire au
dispositif Pinel.
Ainsi, on peut noter que la réduction sur impôt maximale qu’il est possible de prévoir est de 5 500
euros/m². Dépasser ce montant engendre des risques pour l’investisseur étant donné que
l’abattement se fera en diminution proportionnelle selon l’excédant enregistré.
Il faudra également considérer le plafonnement selon le niveau de vie du locataire. C'est-à- dire qu’il
est nécessaire de prendre en compte ses revenus annuels dont l’indice est défini par l’État. Le
maximum autorisé tient en compte, le nombre de personne qui occupera les lieux de manière
permanente, mais également, la zone d’implantation du bien selon le zonage prévu par le
gouvernement.
Outre ces points, l’investisseur sera informé que le montant du loyer par m² est déterminé par
rapport à la densité de la population par zone géographique et par lieu d’implantation. Ce zonage,
qui regroupe les zones éligibles en Pinel, permet de catégoriser les bassins de population. Ainsi, on a
la zone A bis où l’on retrouve les bassins avec une densité de population très importante. Il y a aussi
la zone B1, B2 et C. Au niveau de cette dernière, on retrouve des villes d’environ 50 000 habitants.
En d’autres termes, la loi Pinel permet d’équilibrer le marché de l’immobilier. Cela, en répondant
favorablement aux demandes, surtout dans les zones dites tendue (offre<demande). Il vise
également un objectif gagnant-gagnant pour l’investisseur/loueur et le locataire, en permettant au
ce dernier de bénéficier d’un logement neuf et aux normes avec un loyer adapté au revenu de son
loyer. D’un autre côté, le loueur disposera d’un avantage fiscal confortable, lui permettant de réduire
de sa base imposable, jusqu’à 5 500 euros par m² par an.
Par ailleurs, en souscrivant au dispositif de défiscalisation Pinel, il est possible pour l’investisseur de
mettre en location son bien, à sa famille proche. Cependant, cette dernière doit faire partie des ses
ascendants ou ses descendants.

Un autre point intéressant dans ce dispositif, c’est sa flexibilité. En effet, l’investisseur peut choisir la
durée de son contrat de bail tout comme le type de locataire, en fonction de son niveau de revenu.
Les recommandations pour assurer son investissement à travers le dispositif Pinel
– Bien analyser sa situation
Avant d’investir dans l’immobilier, la première chose à connaitre ce sont les moyens financiers à sa
disposition. Cependant, ce n’est pas le seul critère que l’investisseur devra prendre en compte,
puisqu’il doit aussi analyser sa situation personnelle, comme son âge, ou encore le nombre de
personnes qui composent son foyer, son actif immobilier et mobilier, sa situation fiscale, etc.
Son investissement doit être considéré comme un véritable projet qui considère tous ces critères
d’analyse. Parallèlement, il faut aussi s’informer sur les différentes conditions d’éligibilité au
dispositif Pinel. Concernant le type de financement, l’investisseur peut avoir recours à un crédit où il
devra analyser tous les aspects y afférents (durée du contrat, capital à emprunter, taux d’intérêt,
type d’assurance à souscrire, etc.)
Enfin, pour définir avec pertinence le capital à investir et le profit à dégager, avant l’investissement, il
faut calculer l’abattement fiscal qu’il est possible de bénéficier. Ce calcul se fera en considérant la
date d’acquisition du bien (justifié par un acte notarial signé par un notaire) et la date de son
occupation par un locataire (justifié par un contrat de bail).

– Déterminer la zone d’implantation du bien à acquérir

Comme préciser en amont, la défiscalisation en Pinel considère des zones d’investissement précises,
mais aussi, des critères assez stricts dans les conditions de location. La seconde recommandation
pour assurer un bon retour sur investissement est de ce fait, le bon choix du quartier d’implantation
du logement. Pour être attractif au locataire, ce dernier doit être économiquement attrayant et où
on peut enregistrer une évolution démographique constante. Les points qui suivent doivent dans ce
cas, être pris en compte :

o La qualité de vie.

Il s’agit de faciliter la vie du locataire au quotidien en lui mettant à
disposition un logement où le coût de la vie est abordable et où il y a des services qui
rendent le quotidien, aisé ;

o L’accès à la vie estudiantine, vie étudiante dans les villes « jeunes »

La demande est toujours très élevée dans un quartier

ou une ville qui accueille les étudiants universitaires ;

o Un bon dynamisme économique.

Les villes où l’on recense une potentialité
économique importante créent de l’emploi, attirent les visiteurs et ont plus de
chance de faire augmenter leur densité démographique ;

o Le prix du neuf dans le secteur immobilier.

Dans ce cas, au risque de diminuer la
rentabilité à cause des plafonnements sur le prix de location et du montant de la
réduction fiscale, il est préférable d’éviter les villes où le prix au m² du neuf est trop
élevé.

– Limiter les risques dans la procédure de mise en location du bien

Quand on investit dans un bien à vocation locative, il est nécessaire d’avoir en permanence un
locataire, mais aussi, un locataire de qualité. Cela permet de limiter les risques concernant la location
du bien.
Pour ce faire, il est possible de travailler avec un gestionnaire immobilier au niveau local ou avec un
collectif de la gestion locative, d’envergure nationale. Ce dernier vous permettra d’acquérir des
données sur le marché de l’immobilier et notamment, du locatif. Ce qui vous aidera à trouver
rapidement des locataires fiables.
Néanmoins, même si le gestionnaire est efficace, il est préférable de souscrire avec lui, un contrat
d’assurance. Ce document permettra de couvrir les risques concernant les retards de paiement du
locataire ou encore les loyers non payés ainsi que la détérioration sur le bien, etc. Il est donc,
nécessaire de voir les clauses, les conditions d’indemnisation ainsi que les différentes garanties
offertes par l’assurance, avant d’engager le gestionnaire. Cette assurance, avec les bonnes conditions
d’assurance, vous permettra de limiter les risques dans la location.