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Quelles solutions pour le financement de la souscription à une défiscalisation immobilière ?

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Considérer le paramètre financier est très important avant de souscrire à un dispositif de défiscalisation immobilière. Cela, étant donné que ce type de souscription engage la personne à placer son argent dans un bien immobilier et d’espérer un rendement positif à travers des avantages fiscaux. De ce fait, comme il s’agit d’investissement, l’individu doit passer par un montage financier. Il doit aussi étudier point par point, les avantages financiers qu’il pourrait bénéficier selon le type de dispositif qu’il veut souscrire.

Les raisons financières qui poussent à s’inscrire à un dispositif de défiscalisation immobilière

Quand on parle de souscription à un dispositif de défiscalisation immobilière, il est préférable de chercher un financement alternatif pour l’acquisition du bien, et ainsi, espérer un meilleur rendement. En effet, un investissement dans un bien à vocation locative permet de prétendre à un système de taxation sous régime réel.

On parle de régime réel d’imposition quand la taxe appliquée sur les revenus fonciers sera exonérée des frais et charges engagées sur le bien, durant toute la durée de l’exercice fiscale en cours. Ce type de régime cible dans ce cas, les personnes qui investissent dans les biens immobiliers locatifs et qui ne choisissent pas le régime micro-foncier, mais le régime réel. Par conséquent, la base imposable à déclarer sur le revenu foncier doit être soustraite des frais et des charges supportées durant toute l’année fiscale.

Néanmoins, pour être exonérées, les charges et les frais engagés doivent répondre à ces quelques critères.

En premier lieu, ce sont des charges qui ont été supportées sur le bien immeuble en vue de sa mise en location et sa valorisation pour être attractif sur le marché du locatif.

Deuxièmement, ces frais doivent faire l’objet d’un paiement effectif par le loueur durant la période fiscale en cours. Ce qui implique que les paiements relatifs à ses charges sont justifiés par une pièce comptable, établie en bonne et due forme.

Enfin, il est important que la totalité ou une partie du bien engendre des revenus qui sont taxables à l’impôt sur les revenus fonciers.

Par ailleurs, ce système est applicable dès lors que l’investisseur a à sa disposition, un ou plusieurs biens immeubles, qu’il en jouit des revenus issus de la location de ses derniers et que la totalité des revenus qu’il perçoit dépasse les 15 000 euros par an.

Toutefois, un investisseur sous le régime micro-foncier a le droit de demander une imposition au régime réel, de manière optionnelle. Dans ce cas, le contribuable pourra bénéficier d’une option globale qui s’appliquera sur la totalité de son revenu foncier durant l’année en cours. Il devra alors, s’inscrire à la fiche de déclaration fiscale n°2044, relative aux revenus fonciers.  La déclaration n°2042 devra également être déposée suivant le CERFA n°10330 et considérée l’exercice fiscal de l’année en cours durant laquelle, le contribuable demande à être imposé sous régime réel.

Ce régime permettra alors, de déduire de la niche fiscale, les frais engagés sur un contrat de crédit immobilier, mais également, ceux de l’assurance invalidité et l’assurance décès. Cette déduction est plafonnée à 10 700 euros par an.

Le type de crédit intéressant pour le financement d’une acquisition immobilière en vue d’une défiscalisation

Pour le financement d’une acquisition immobilière, il existe 4 différents types de crédit qui sont conformes aux exigences des dispositifs de défiscalisation immobilière.

  • Le crédit traditionnel, amortissable

Il s’agit du type de crédit immobilier le plus déployé par les organismes bancaires. Avec ce type de support, le montant à rembourser sera constant et constitué d’un taux d’intérêt dégressif ainsi que d’une somme mensuelle définie à l’avance dont le montant augmente au fil des mois. Pour un investissement dans le locatif, la base imposable ne considèrera pas ce taux d’intérêt.

Ce type de crédit est parfait si l’investisseur peut jouir de la défiscalisation, dans un statut de loueur classique, dès qu’il fait l’acquisition du bien.

  • Le crédit différé total, amortissable

Ce type de crédit permet à un investisseur de bénéficier d’un système de déplacement en totalité du remboursement, que ce soit le montant emprunté ou la totalité des intérêts appliqués sur le prêt. Et cela, sur une période allant de 6 mois à 36 mois. Ce système ne permet pas à l’investisseur d’engager des charges sur le bien qu’il a acquis. L’amortissement étant différé, il ne pourra prétendre à un remboursement qu’à partir du 6ème mois. Entre temps, il devra également s’acquitter de la mensualité de son emprunt, en totalité.

Ce type de prêt est idéal pour les investisseurs dont le bien qu’il veut acquérir est encore en cours de construction. Il bénéficiera du remboursement à la période différée, qui pourrait être la période de mise en location des lieux.

  • Le crédit différé partiellement, amortissable

Cette forme de crédit a un caractère qui se retrouve entre les deux systèmes précédemment cités. En effet, le montant à différer concerne seulement, le capital pour cette solution de financement.

De ce fait, l’investisseur n’aura qu’à s’acquitter de la totalité des intérêts appliqués sur le capital emprunté, durant le différé. Après le différé, il sera dans l’obligation de rembourser normalement son emprunt, c’est-à-dire, le capital restant incluant le taux d’intérêt et les frais d’assurance.

Ce crédit est idéal pour les investissements qui permettent de générer des revenus de location fixes et confortables à partir de la période d’après le différé. Avant cette période, c’est-à-dire, durant la période d’application du différé, même si le logement ne trouve pas encore de locataire, l’investisseur n’aura qu’à payer les intérêts engendrés par son emprunt.

  • Le prêt in-fine

Le prêt in-fine est un support qui offre à l’investisseur, la possibilité de souscrire à un crédit dont le remboursement ne considère que les intérêts appliqués durant la période de l’emprunt. Concernant le capital, il sera à acquitter en une seule fois, à termes du contrat de crédit.

Pour bénéficier de ce type de prêt, l’investisseur devra, parallèlement, disposer d’un compte PEA ou d’une assurance vie. Il permet à la banque de prétendre à un nantissement dont la somme sera une garantie de remboursement du capital emprunté. Dans ce genre de support, il faut prévoir un taux d’intérêt plus élevé que sur les autres types de prêts cités ci-dessus. Cependant, ces derniers seront déductibles de la base imposable du contribuable. Il est donc, bénéfique pour les investisseurs qui injectent plus de 50 000 euros dans un bien immobilier.

La durée du crédit

Logiquement, la durée du crédit sera définie en fonction du montant investi et la capacité à rembourser de l’emprunteur. Pour des prêts immobiliers, cette durée est en moyenne de 15 ans, pour un maximum de 20 ans.

Les garanties sur le financement à crédit

Pour un type de prêt qui se contracte sur le long terme, comme un crédit immobilier, la banque demande toujours une garantie. On peut alors opter pour ces 3 types de garantie sur le financement.

  • Le cautionnement

Il est possible de passer par une entreprise de cautionnement qui sera le garant du prêt. Cependant, la dite société devra être acceptée par l’établissement bancaire et qu’elle dispose de l’agrément de ce dernier. Dans ce cas, l’investisseur devra cotiser au niveau de la société dont le montant permettra de renflouer les éventuels déficits sur le remboursement.

  • L’hypothèque et l’IPPD

L’IPPD ou l’inscription au privilège de prêteur de deniers permet à un établissement bancaire de récupérer des fonds sur des meubles ou des immeubles anciens si un déficit de remboursement se constate durant la période de contrat de crédit. Ce type de garanti sera effectué sous le regard avisé d’un notaire et permet d’établir un contrat dont la durée s’estompe, deux ans après la fin du dit contrat. Ce type de garantie se différe de l’hypothèque étant donné qu’il ne s’applique que sur les biens anciens si l’hypothèque permet de mettre en gage, également les biens neufs.