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Tout savoir sur la SCPI fiscale

Comment défiscaliser? conseils investissement immobilier locatif et produits financiers diverses

Tout d’abord, la SCPI qui est l’acronyme de Société Civile de Placement Immobilier est une société de
placements collectifs mise en place pour faciliter l’acquisition et la gestion d’un patrimoine
immobilier locatif. Créée vers la fin des années 60, ce placement immobilier de diversification ne
peut être exploité pour construire des biens immobiliers car il est spécialement dédié aux travaux
d’aménagements, l’achat de biens d’équipement ou encore la revente de façon ponctuelle certains
immeubles. La majorité des SCPI est utilisée dans le cadre d’un investissement dans l’immobilier
tertiaire, commerces et bureaux. On distingue la SCPI fiscale, la SCPI de plus-value et la SCPI de
rendement. Pour réussir votre investissement, il est important de comprendre le principe de
fonctionnement de la SPCI. Le présent billet vous en dira plus sur les SCPI fiscales.

A quoi consiste la SCPI fiscale ?

La SCPI fiscale s’adresse surtout aux particuliers désireux d’investir dans l’immobilier. Elle permet de
bénéficier d’un avantage fiscal l’année de la souscription et d’avoir accès à des marchés immobiliers
et à des produits difficilement accessibles aux particuliers. Grâce aux divers dispositifs fiscaux, vous
pouvez investir dans l’immobilier sans souci de gestion tout en profitant d’une déduction d’impôt.
Comme le rendement est plus faible, il ne convient donc pas aux investisseurs souhaitant obtenir un
résultat immédiat. Il est donc important de faire le point sur votre situation fiscale et patrimoniale
avant de placer vos fonds dans cette SPCI. A noter que les biens immobiliers de ces SCPI sont des
logements neufs bénéficiant d’un meilleur emplacement, de préférence en centre-ville. Pour
certaines personnes, la souscription à une SCPI fiscale est la solution idéale pour baisser leurs impôts
et bloquer leur épargne.

Pourquoi souscrire à une SCPI fiscale ?

Grâce à la SCPI fiscale, devenir propriétaire d’un logement est désormais à la portée de tous.
Contrairement aux OPCVM traditionnels, la SCPI est prisée pour sa stabilité renforcée. Ce placement
immobilier permet à tous les investisseurs de réaliser une défiscalisation maitrisée. Vous bénéficiez
d’un placement adapté, d’une meilleure répartition du risque, d’une gestion déléguée à des sociétés
de gestion et bien sûr d’une réduction fiscale. Votre investissement est sous contrôle de l’AMF ou de
l’Autorité des Marchés Financiers, et est totalement pris en charge par une société de gestion agréée
par cette première. Nombreux sont les avantages par la SCPI, ce qui incite les investisseurs à s’y
lancer. Que vous souhaitez obtenir des revenus immédiats, réduire vos impôts, préparer votre
retraite, transmettre un patrimoine, constituer un patrimoine à crédit ou protéger votre famille, vous
savez maintenant la solution idéale pour concrétiser votre projet en toute sécurité. L’autre raison qui
pousse les gens à souscrire à une SCPI est la disponibilité de l’épargne. Comme il s’agit d’un produit
d’épargne immobilier de moyen et long terme qui s’étale à 8 ans minimum, elle permet donc de
revendre tout ou partie de votre portefeuille n’importe quand en cas de nécessité. Lors de la
souscription, quelques éléments doivent être pris en compte dont le délai de jouissance et le
démembrement de propriété. On entend par délai de jouissance le délai entre la date de l’achat des
parts de la SCPI et la date à laquelle le titulaire touche les premiers revenus. Cela peut aller de 1 à 4
mois. Quant au démembrement de propriété, renseignez-vous bien s’il est temporaire ou s’il
concerne la vie entière de l’usufruitier. Il s’agit de l’avantage de dissocier la nue-propriété et
l’usufruit de la part.

Les différents types de SCPI fiscales

Avant de se lancer dans un projet immobilier, il est judicieux de connaitre les différentes options et
leurs contraintes. Il faut être attentif dans son choix pour que mener à bien son investissement. Il
existe trois familles principales des SCPI fiscales à savoir la SCPI Pinel, la SCPI Malraux et la SCPI de
Déficit Foncier.

SCPI PINEL

 Opéré en 2016, la SCPI Pinel est un dispositif permettant de bénéficier d’une réduction
d’impôt allant jusqu’à 21% du montant placé dont le plafond d’investissement est de 300 000
euros. Cette réduction varie en fonction de la durée de mise en location des biens. Elle est
estimée à 12% pour une durée d’engagement de 6 ans, de 18% pour une durée de 9 ans et
de 21% pour 12 ans. Si le logement en question répond aux critères d’éligibilité de la loi, le
propriétaire peut louer son bien à sa famille, à ses ascendants ou descendants hors foyer
fiscal. Sur le long terme, cette SCPI permet à l’investisseur de constituer d’un patrimoine
immobilier durable, grâce au fait qu’il peut financer le bien acquis avec les loyers perçus
durant la période de location. Une fois la période locative terminée, le propriétaire peut faire
de son bien sa résidence principale ou secondaire. Par contre, il peut continuer à la louer s’il
souhaite percevoir des revenus complémentaires. L’autre option est de bénéficier d’une
éventuelle plus-value à la revente. Attention, ce n’est pas tout le monde qui profite des
avantages de la SCPI Pinel, mais seulement ceux qui respectent les conditions imposées par
le gouvernement. L’investissement immobilier doit être effectué dans un territoire français
éligible au dispositif. Le bien doit être neuf, à titre locatif et bénéficie d’un bon emplacement.

SCPI MALRAUX

 Le SCPI Malraux permet une réduction d’impôts calculée sur le montant des travaux de
restauration effectués sur les biens détenus. Vous bénéficiez des avantages de cette SCPI si le
montant des travaux est de l’ordre de 30% pour les biens situés dans un site patrimonial
remarquable avec plan de sauvegarde et de mise en valeur et de 22% pour les immeubles se
trouvant dans un site patrimonial remarquable avec plan de valorisation de l’architecture et
du patrimoine ou PVAP. La réduction d’impôts va de 18% à 23% sur le montant total investi.
A noter que le montant des travaux est plafonné à 400 000€ pour une période de 4 années
consécutives. La SCPI Malraux concerne l’investissement dans des appartements à rénover.
La réduction d’impôt exige une restauration complète de l’immeuble qui – une fois les
travaux terminés – doit être mis en location nu pour un usage d’habitation principale pour
une durée minimale de 9 ans. Les travaux sont suivis par un architecte des bâtiments de
France. L’engagement de location s’applique dans les 12 mois qui suivent la date
d’achèvement des travaux.

SCPI déficit foncier

 La SCPI de déficit foncier est la solution dédiée aux investisseurs souhaitant acheter des biens
d’habitation qui requièrent encore beaucoup de travaux de rénovation. Elle permet de
couvrir les déficits fonciers déclenchés par les dépenses liées à la rénovation et la
restauration engagée par la SCPI. Elle permet d’imputer dans la limite de 10 700€ sur les
revenus fonciers de l’investisseur la quote-part des dépenses de réparation ou d’entretien.
Avec cette SCPI, vous profitez de la défiscalisation dès 5000€ d’investissement. Cette
réduction d’impôt est applicable à l’année même de la souscription. Enfin, vous avez la
possibilité d’investir progressivement et de piloter votre défiscalisation.

Qui sont les principaux acteurs de la SCPI fiscale ?

Dans le cadre de la SCPI, plusieurs acteurs entre en jeux à savoir la société de gestion, le conseil de
surveillance, l’assemblée générale des associés, l’expert immobilier et le commissaire aux comptes.
1) La société de gestion est la société qui reçoit un agrément spécifique auprès de l’AMF. Son
rôle étant de coordonner la vie de la SCPI. Elle intervient dans plusieurs domaines, c’est-à-
dire l’investissement, la gestion locative, l’information des associés et la tenue du marché
des parts. Dans le cadre de l’investissement, cette société de gestion assure la définition de
la stratégie d’acquisition de la SCPI. C’est à elle de réaliser les éventuels arbitrages et les
investissements immobiliers. En plus de cela, elle assure l’optimisation de l’occupation des
immeubles ainsi que la diffusion de l’information régulière nécessaire au suivi de la vie du
placement, c’est-à- dire la déclaration fiscale, le bulletin trimestriel et le rapport annuel.
2) Comme son nom l’indique, le conseil de surveillance a pour principale mission de surveiller
les actes des associés qu’il représente vis-à- vis de la société de gestion. Composé de 7 à 12
associés, ce conseil de surveillance est élu lors de l’assemblée générale pour une durée fixe. Il
est dans l’obligation de faire un rapport sur le résultat de sa mission de contrôles. Les deux
parties doivent se rencontrer de manière régulière afin de communiquer tous les actes de
gestion importants, les augmentations de capital, les investissements, les arbitrages ou
encore les revalorisations de parts.
3) Appelée aussi assemblée générale ordinaire ou AGO, l’assemblée générale des associés
réunit tous les associés d’une même SCPI. C’est à cet acteur de nommer le commissaire aux
comptes et l’expert immobilier. Son rôle étant de valider les comptes et la gestion de l’année
écoulée, mais aussi d’approuver la valeur de réalisation, la valeur d’expertise et la valeur de
reconstitution. Il est aussi de son devoir de consulter la société de gestion sur la vie de leur
investissement.
4) Susmentionné, l’expert immobilier est nommé par l’assemblée générale. Cet acteur est agréé
par l’AMF. Sa mission est de valoriser les immeubles pour pouvoir établir la valeur vénale de
la SCPI.
5) Le commissaire aux comptes, quant à lui est chargé du contrôle et de la certification des
comptes annuels de la SCPI. Il doit faire un rapport général où il présentera ses conclusions
sur l’année écoulée. Bien que l’expert immobilier soit nommé pour une durée de 4 ans, le
commissaire aux comptes est élu pour une durée de 6 ans.
Principe de fonctionnement de la SCPI fiscale
Avant de vous lancer dans l’investissement immobilier, il est très important de comprendre le
fonctionnement de la SCPI dans laquelle vous souhaitez investir pour mener à bien le projet. Bien
qu’il ait plusieurs types de SCPI, le fonctionnement de la société civile en placement immobilier est
similaire. Après avoir collecté les fonds auprès des investisseurs, la société de gestion choisit un actif
qui correspond à la stratégie patrimoniale suivie. Elle va assurer la gestion des différents biens
constituant le parc immobilier, c’est-à- dire le choix du locataire, la collecte des loyers, le paiement
des charges et la réalisation des travaux. Du côté des épargnants, leurs objectifs étant d’obtenir un
revenu immédiat et de constituer un patrimoine pour des revenus différés. Le rôle de la société de
gestion dans le fonctionnement d la SCPI est d’assurer la gestion locative, d’acheter et d’arbitrer les
immeubles, d’informer les associés et d’organiser le marché des parts. A noter que les actifs
immobiliers sont classés en trois catégories : les murs de magasins (boutique et centres commerciaux), les plus-values (les résidentiels) et la classique diversifié (bureau, locaux d’activité et
entrepôt).

Zoom sur l’achat et la vente des parts

Dans le cadre de l’achat et de la vente des parts, on parle des deux types de SCPI qui sont les SCPI à
capital variable et les SCPI à capital fixe. Ces comparaisons vous permettent de mieux comprendre
ces deux types de SCPI.

SCPI capital variable

 Comme leur nom l’indique, les SCPI à capital variable sont disponibles de manière continue
toute l’année. Leur taille correspond aux demandes de souscription qui est l’achat ou de
retrait qui est la vente effectuées par les investisseurs. C’est à la société de gestion qui fixe le
prix des parts estimé à plus ou moins 10% de la valeur de reconstitution. A noter que l’achat
des parts n’est pas soumis au paiement des droits d’enregistrement. Le volume des
souscriptions couvre les demandes de retrait. En ce qui concerne le solde excédentaire, il
peut être utilisé pour acheter de nouveaux immeubles afin d’augmenter la taille de la SCPI.
Quant au volume des retraits, il est couvert par le volume des souscriptions. Si ce dernier
n’est pas suffisant pour le compenser, on peut l’amortir par la cession d’actifs immobiliers ou
encore les liquidités de la SCPI.

 

SCPI capital fixe

 Les SCPI à capital fixe se déclinent en deux formes à savoir le marché primaire et le marché
secondaire. Pour le marché primaire, la SCPI peut acquérir de nouveaux immeubles et
accroitre la taille de son patrimoine grâce à la collecte de capitaux issue des augmentations
de capital. La définition des modalités de l’augmentation de capital est assurée par la société
de gestion, c’est-à- dire le prix, le montant, les dates d’ouverture et de clôture. Pour le
marché secondaire appelé aussi marché de gré à gré a permis l’organisation de la liquidité
des parts entre les associés des SCPI à capital fixe. Ces nouvelles conditions de
fonctionnement du marché secondaire ont été approuvées par la loi du 9 juillet 2001. Les
échanges peuvent avoir lieu tout au long de l’année, mais à des dates fixes. Cela peut être
d’une fréquence hebdomadaire ou mensuelle. Tous les ordres d’achat et de vente avec les
volumes correspondant sont enregistrés dans un carnet d’ordre. Dans le marché secondaire,
les prix sont fixés librement par les vendeurs et les acheteurs. Contrairement au marché
primaire, l’achat des parts de SCPI sur le marché secondaire est soumis au paiement des
droits d’enregistrements.