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scpi de rendement

Comment défiscaliser? conseils investissement immobilier locatif et produits financiers diverses

Appelée pierre-papier, la SPCI ou Société Civile de Placement immobilier a vu le jour vers la fin des
années 1960. L’objectif de ces organismes de placement collectif est l’acquisition et la gestion d’un
patrimoine immobilier locatif. Sa mise en place permet aux investisseurs et aux associés de percevoir
rapidement des revenus réguliers issus des loyers perçus par la société de gestion. Ces revenus sont
souvent sous forme d’acomptes sur dividende, généralement tous les 3 mois, mais cela peut être
aussi mensuellement ou semestriellement. On distingue la SCPI de rendement, la SCPI fiscale et la
SPCI de plus-value. Quelle que soit la catégorie de SPCI choisie, elles constituent toutes un
investissement de long terme, c’est-à- dire de 8 à 10 ans minimum. Comme la société de gestion ne
garantit pas le rachat et la revente des parts, cela présente ainsi un risque de perte en capital ou
encore un risque de liquidité lors de la revente des parts. Le présent article vous en dira plus sur la
SCPI, notamment la SCPI de rendement.

Les différents types juridiques de SCPI de rendement

Bien que les SCPI soient classées en 3 catégories, le SCPI de rendement est disponible sous deux
types juridiques à savoir le SCPI à capital variable et le SCPI à capital fixe. Chacun d’entre eux a ses
avantages et ses inconvénients, voilà pourquoi il ne faut pas se précipiter dans le choix. Chacun
d’entre eux ont une influence sur les prix. Ils se distinguent surtout sur les moments auxquels vous
pouvez vendre ou acheter des parts.
 Avec une SCPI de rendement à capital fixe, l’investisseur ne peut procéder à une souscription
que lorsque les périodes des levées de fonds permettent l’accroissement de la capacité
d’investissement. A noter que c’est la Société de gestion qui décide des augmentations de
capital. Aucune augmentation ne peut avoir lieu que lorsque les ¾ des souscriptions de la
précédente augmentation de capital sont engagées ou investies. Les augmentations sont
également envisageables quand les offres de cession de parts anciennes sont moins chères
que celles des nouvelles parts. Durant ces périodes, la souscription est fermée. Sachez que la
SCPI à capital fixe peut fermer son capital pendant plusieurs années. Dans ce cas, vous
pouvez négocier les parts uniquement sur le marché secondaire. Si vous voulez acquérir des
parts durant cette période, vous vous adressez à la société de gestion, qui va inscrire la
commande dans son carnet d’ordres. Le prix des parts varie selon la demande sur le marché
secondaire et la confrontation de l’offre. Le prix n’est pas du tout identique à celui que la
société de gestion a fixé au début ni à la valeur du patrimoine immobilier de la SCPI. Son
principal atout est sa capacité à maitriser sa collecte en ouvrant le capital à la souscription en
fonction des opportunités. Vous pouvez trouver des parts sur le marché secondaire.
 Contrairement à la SCPI de rendement à capital fixe, le SCPI de rendement à capital variable
permet de souscrire à tout moment tant qu’elle n’a pas encore atteint le capital maximal fixé
par ses statuts. Avec une SCPI, acquérir des parts est plus aisé. L’achat et la revente des parts
peuvent se faire à tout moment. C’est au gestionnaire de la SCPI qui assure la gestion de
toutes les demandes de rachat selon un prix connu et déterminé tous les ans par la valeur
d’expertise. A noter que le SCPI à capital variable concerne surtout les SCPI de boutiques et
les SCPI de bureaux. Si la collecte est mal maîtrisée, cela va provoquer une chute temporaire
de la rentabilité.

Les avantages de souscrire une SCPI de rendement

La SCPI est mise en place afin de rendre plus facile les démarches d’acquisition d’un bien immobilier.
Devenir propriétaire est donc désormais à la portée de tous grâce à ce placement immobilier. C’est
une meilleure façon d’effectuer un investissement immobilier. Le but de la SCPI de rendement est de
servir un loyer, pas n’importe quel loyer mais le plus élevé possible à l’investisseur. A noter que le
patrimoine des SCPI de rendement inclut les locaux commerciaux, les entrepôts et les bureaux loués
à des entreprises. Cela pour dire que les SCPI de rendement sont classées en plusieurs catégories,
dont les SCPI diversifiées, les SCPI de bureau, les SCPI de commerces, les SCPI européennes, les SCPI
régionales et les SCPI spécialisées. Le rendement des SCPI est un rendement net de charges, c’est-à-
dire sans les frais d’entretien, les frais de gestion, etc. Il avoisine les 5%. Bien sûr, le rendement en
fonction du type de bien et du lieu. Si vous avez une somme limitée, vous avez toujours la possibilité
d’investir, que ce soit à crédit ou non sur des sommes plus modestes. Grâce à la diversification du
parc immobilier sur plusieurs biens, il n’y aura pas de risque spécifique à un bien ou à un
emplacement donné. Les investisseurs dans la SCPI de rendement ont une forte attraction, et ce
grâce à la forte rentabilité avec des risques assez faibles que ce placement immobilier offre. Vu que
la performance des SCPI est sensiblement liée à l’activité économique, on peut dire ainsi que leur
avenir dépend de la situation du marché.

Les différents acteurs des SCPI de rendement

Plusieurs acteurs participent au fonctionnement des SCPI de rendement, dont la Société de gestion
et l’organe de contrôle. La Société de gestion assure la gestion locative et l’organisation du marché
des parts. C’est à elle d’informer les associés, d’acheter et d’arbitrer les immeubles. Quant à l’organe
de contrôle, il est composé de l’autorité des marchés financiers, de l’assemblée générale des
associés, du conseil de surveillance, du commissaire aux comptes et de l’expert immobilier. L’autorité
des marchés financiers est la personne chargée de délivrer les agréments, d’établir les règles de bon
fonctionnement et de veiller à l’information des investisseurs. C’est à cette autorité de lancer une
sanction si nécessaire. L’Assemblée générale des associés, quant à elle approuve les comptes et les
valeurs d’expertise. En plus de nommer le commissaire aux comptes et l’expert immobilier, elle élit
aussi les membres du Conseil de surveillance. Le conseil de surveillance contrôle les actes de gestion
tandis que le commissaire aux comptes contrôle et certifie les comptes. L’expert immobilier évalue
les actifs immobiliers. A ce sujet, on distingue deux types d’actifs immobiliers à savoir le classique
diversifié et les murs de magasins. Ce premier regroupe les bureaux, les locaux d’activité et les
entrepôts. Les murs de magasins, quant à eux sont composés de centres commerciaux et de
boutiques.

Fonctionnement des SCPI de rendement

La gestion de la SCPI de rendement est assurée par la société de gestion, qui est aussi responsable de
la constitution du parc immobilier. En plus de trouver les locataires, elle se charge également de la
collecte des loyers. A noter que des frais de gestion sont déduis des revenus fonciers et financiers de
la société. Le reste des revenus une fois déduis des frais de gestion est reversé aux porteurs de parts
selon le nombre de parts de chacun. Bien que l’investissement dans l’immobilier pro soit difficile
d’accès, cela devient de plus en plus facile même pour les particuliers grâce aux SCPI de rendement.
En général, un investissement immobilier impose le paiement de divers frais comme les impôts
locaux et les charges liées aux travaux. Pour un investissement en SCPI de rendement, ces frais ne
sont pas pris en charge par l’investisseur, mais par la société qui assure la gestion du parc immobilier.

Par contre, d’autres frais sont assumés par les investisseurs à savoir les frais d’acquisition sur les SCPI
et les frais de gestion des SCPI de rendement. A noter que les frais d’acquisition sur les SCPI de
rendement sont inclus dans le prix d’acquisition total de la part. Non négociables, ces frais sont
compris entre 7% et 11%. De plus, ils sont équivaut aux frais de notaire dans un investissement en
direct. Quant aux frais de gestion des SCPI de rendement, ils sont utilisés pour la rémunération de la
société de gestion. Ces frais sont prélevés directement sur les revenus reversés aux investisseurs. Ils
sont estimés en moyenne entre 8 et 10% des loyers annuels perçus.

Aperçu de la vie du placement SCPI de rendement

La vie du placement SCPI se résume par divers documents, dont le bulletin d’information trimestriel,
le rapport annuel, la note d’information et les statuts.
 Le bulletin d’information trimestriel expose toutes les informations du trimestre écoulé sur le
marché des parts et la gestion du patrimoine. Il comporte ainsi les prix des parts, le
dividende, les valeurs d’expertises, l’acquisition, les mouvements locatifs et les arbitrages.
 Comme son nom l’indique, le rapport annuel est un bilan économique, financier et
comptable du dernier exercice de la SCPI qu’on réalise chaque année. Ce document informe
les tendances du marché immobilier, les comptes de l’année, les données relatives au
marché des parts, le rapport de la Société de Gestion et des organismes de contrôle ainsi que
la description du patrimoine.
 La note d’information affiche les modalités de fonctionnement de la SCPI, les objectifs suivis,
ses caractéristiques ainsi que les modalités de cession et de souscription. Ce document doit
être fourni à chaque nouveau souscripteur.
 Les statuts désignent l’ensemble des caractéristiques de la SCPI dans le cadre de sa création,
c’est-à- dire les modalités de son fonctionnement, les membres fondateurs, le siège social et
le capital social. Tout comme la note d’information, les statuts font partie des documents à
fournir aux nouveaux souscripteurs.
Tous les ans, chaque investisseur reçoit les imprimés fiscaux qui lui permettent de remplir la
déclaration d’impôts sur le revenu et l’éventuelle déclaration ISF.