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Défiscalisation immobilière : quels risques et comment les limiter ?

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Tous les types d’investissement sont sujets à des risques. La souscription à un dispositif de
défiscalisation immobilière n’est pas exempte de cette règle.
Dans la défiscalisation immobilière, on peut constater plusieurs menaces qui sont liées à la gestion
locative du bien. Cependant, il existe également des risques qui sont propres à chaque dispositif et
dont, les spécificités sont à voir et à prévoir avant même de se lancer dans le placement. L’un d’entre
eux est l’investissement, proprement dit, dans le dispositif immobilier, mais on doit également
prévoir les risques financiers qu’un prêt peut engendrer. Enfin, il ne faut pas oublier les bénéfices
fiscaux proposés par chaque dispositif qui peuvent également cacher, des risques importants.
Comment limiter les risques dans ce type de défiscalisation ?
Les points qui suivent vont nous permettre de définir et de déterminer plus précisément ce que sont
les risques dans la démarche de défiscalisation immobilière. Cela nous permettra ensuite, d’apporter
des éclaircissements pour les limiter et ainsi, optimiser un investissement.
1- Le risque immobilier
En premier lieu, il est nécessaire de voir ce qu’est le risque immobilier. C’est un type de risque qui a
une relation directe avec la démarche de défiscalisation. Il s’agit entre autres, du bien immobilier.
– Le risque que l’on peut percevoir dans la démarche de défiscalisation immobilière
Tout investisseur qui souhaite placer son argent dans un bien immobilier doit étudier en amont, le
type de dispositif de défiscalisation qui pourrait faire fructifier son investissement. C'est-à- dire, qui
aura le plus grand avantage fiscal. Généralement, ces dispositifs obligent le bailleur à mettre son bien
en location, après l’acquisition, pour pouvoir jouir de l’avantage fiscal. Cette période de mise en
location peut ainsi, avoir une durée longue ou courte, selon le type de statut souscrit. Par
conséquent, l’investisseur sera dans l’obligation de rendre son bien attrayant pour le marché de
l’immobilier, afin d’attirer les locataires.
Par ailleurs, selon le type et l’état du bien immobilier, il est également possible que le loyer appliqué
subisse un plafonnement. Il est très important de considérer l’emplacement et la zone d’installation
du bien avant l’achat. Cela, aura un impact sur sa valeur locative. La connaissance du plafond locatif
permet en effet, de définir la teneur exacte des avantages fiscaux appliqués. Autrement, un
plafonnement du loyer pourrait nuire à ces avantages et réduire le rendement apporté par le bien
immobilier.
Enfin, l’investisseur doit également considérer le revenu des locataires avant de souscrire à un
dispositif de défiscalisation immobilière. Cela, étant donné que plusieurs statuts conditionnent
l’accès à un bien selon le revenu annuel du foyer qui louera le logement.
– Comment limiter ces risques ?
Quel que soit le type de bien immobilier acheté et acquis, ce dernier servira en premier lieu, à la
location. Le logement devra donc, être attrayant aux yeux de l’investisseur même s’il ne va pas s’en
servir comme résidence principale. Avant même d’investir dans ce cas, il est nécessaire de

déterminer à l’avance les besoins du futur locataire afin de rendre le logement attractif. Il s’agit ici,
d’investir dans un bien immobilier conforme aux exigences environnementales et qui soit proche
d’un espace propice à la vie quotidienne selon le type et le statut du locataire cible. Si on prend
l’exemple de la défiscalisation en loi Pinel, la location doit durer 6. 9 ou 12 ans. Soit, sur une durée
assez longue. Durant cette période, il faut faire en sorte que le locataire s’y sente bien et d’éviter au
maximum les turnovers. Son environnement doit donc, être bien étudié à l’avance pour le retenir le
plus longtemps possible.
Un second point très important est l’analyse du marché de la location immobilière. Il s’agira ici, de
bien étudier et de s’informer sur la valeur locative des biens, dans la zone ciblée. L’investisseur devra
également connaitre les zones les plus prolifiques et où les demandes affluent. Toutefois, si le
dispositif impose un loyer maximum, il est plus judicieux de choisir les secteurs qui ne sont pas
onéreux, car le plafonnement pourrait avoir des impacts négatifs sur le rendement du logement.
L’avantage fiscal étant réduit.
2- Le risque financier
Les points qui suivent nous permettront de définir les risques financiers dans la défiscalisation, mais
également les bonnes initiatives pour les réduire au maximum.
– Les principaux risques financiers perçus dans la défiscalisation immobilière
Il est normal qu’il y ait un lien entre le risque financier et celui de l’immobilier. En effet, un mauvais
placement d’argent dans l’immobilier ne peut qu’avoir un impact sur la santé financière de
l’investisseur.
Le risque financier peut donc, se définir en faible rentabilité du bien, mais aussi, en menace sur sa
valeur de vente. Cela considère la préparation à la revente du logement à la fin de la période
d’application du dispositif de défiscalisation immobilière. Dans le cas où cette revente serait difficile,
il est possible que tous les avantages fiscaux perçus soient perdus durant la démarche de mise en
vente.
On peut également citer un autre risque qui est celui du taux. Il s’agit ici, de la souscription à un
crédit dont le taux est variable ou dont, la contractualisation ne s’est pas faite dans les meilleures
conditions. Toutefois, si le cas se présente, il est possible de négocier le taux appliqué à l’emprunt.
– Comment limiter ces risques ?
Durant la démarche d’acquisition d’un bien, il est toujours avisé de choisir les secteurs les plus
rentables en optant pour un local dont le prix au m² est abordable. Rien ne sert de se précipiter sur
un bien trop onéreux et de risquer de réduire le rendement. Ce sera également le cas, sur le loyer qui
peut être plafonné dans certaines zones.
L’investisseur doit également être un bon négociateur commercial que ce soit dans la démarche
d’achat ou de revente.
Enfin, dans le choix du crédit immobilier, il est conseillé de choisir le taux le plus faible, mais de faire
attention de ne souscrire qu’un crédit à taux fixe.

3- Le risque fiscal
Le risque fiscal contient des paramètres qui seront plus difficiles à maitriser que les précédents, pour
un investisseur. En effet, les risques sont directement liés à des cadres légaux et au fonctionnement
du dispositif de défiscalisation immobilière.
– Les principaux risques fiscaux d’une défiscalisation immobilière
Avant de souscrire à un statut fiscal, l’investisseur doit connaitre les contreparties qui s’y cachent. En
effet, s’il obtient un statut de défiscalisation immobilière, il peut jouir d’un avantage fiscal
considérable, mais sera également lié à des obligations légales. Ces obligations peuvent le conduire
au respect du plafonnement de la valeur de location, de considérer le loyer en fonction du revenu
global du foyer locataire, mais aussi, de ne choisir que les zones où le dispositif de défiscalisation est
applicable. Autrement, il perdra les avantages fiscaux prévus par un statut spécifique.
– Comment limiter ces risques ?
Avant de souscrire à un dispositif et d’investir, il est important de s’informer sur les avantages fiscaux
qu’on peut bénéficier, mais également, de connaitre toutes les obligations appliquées. Le mieux dans
ce cas, c’est de demander des conseils à un spécialiste de la fiscalité.