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Les procédures à suivre dans le processus d’achat d’un logement neuf

Comment défiscaliser? conseils investissement immobilier locatif et produits financiers diverses

Plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière permettent l’accès et l’acquisition de logement neuf. On peut noter par exemple, le statut Pinel classique, le Pinel outre-mer ou encore le statut de loueur en meublé. Avec ces dispositifs, l’investisseur peut passer par une situation d’acquisition immobilière en état de futur achèvement ou VEFA. Il devra donc, obtenir un contrat sur un bien neuf, mais qui sera en cours de travaux.

Cet état à l’achat, permet à l’investisseur de disposer de deux avantages principaux :

  • D’un côté, il pourra avoir un œil sur la réalisation de la finition du bien
  • De l’autre, il pourra bénéficier d’un accès à un crédit immobilier ou un prêt travaux

Cette situation lui permet également de prendre de l’avance sur la mise à disposition du bien sur le marché, pour une location future. Ce qui lui permettra d’augmenter la probabilité d’avoir un locataire dès que  le bien est en l’état et disponible pour être loué et habité. Ainsi, si l’investisseur a un actif de plusieurs biens en VEFA (Vente en état futur d’achèvement), la stratégie de promotion immobilière lui permettra d’avoir des réservations à l’avance et d’éviter une période à blanc, sans locataire.

Toutefois, il faut noter que l’investisseur peut aussi placer son argent dans un bien immeuble dont l’achèvement date d’un an, tout au plus.

Selon le cas, les démarches administratives peuvent être différentes.

Les conditions de réservation et le contrat y afférent

  • Acquisition du neuf, en situation de VEFA

Si  l’investisseur vise l’achat d’un bien en état futur d’achèvement, il devra réserver le bien au promoteur immobilier. De ce fait, un contrat de réservation sera établi entre les deux parties. Ce contrat est essentiel pour définir les différentes clauses de vente et ainsi, les obligations et les droits des deux parties durant  la transaction.

Ce contrat fera mention d’un droit de rétraction. Selon la loi Hamon, ce droit est applicable dans les 10 jours qui suivent la signature du dit contrat et ne sera plus considéré après cette période. Ce même document sera la pièce justificative de l’investisseur pour la récupération des garanties, si la rétraction se confirme.

Pour ce qui est des clauses obligatoires qu’on doit retrouver dans un contrat de réservation, on aura :

  • La mention spécifique concernant le bien à réserver. Il s’agit entre autre, du numéro du logement, de sa superficie, de ses critères de spécificité, de ses composants, etc. On doit également mettre en exergue, le prix de vente du logement
  • Les détails concernant les spécificités du projet immobilier. Il s’agira ici, des indications spécifiques concernant le terrain (cadastre), du permis et du délai de construction, de la clause stipulant le type de financement du bien par crédit bancaire ainsi que de la mention sur le droit de résiliation. On notera également les conditions pour le dépôt de garantie ainsi que les clauses de résiliation, sous réserve de la présence d’un notaire
  • La fiche détaillant les travaux qui seront encore à faire en différenciant les travaux et les prestations à effectuer sur les parties communes et celles qui seront privées
  • L’état des risques naturels, miniers et technologiques
  • Les différents plans concernant la construction, le terrain, et le lot qui a fait l’objet d’une réservation.

Cette réservation de lot peut obliger l’acquéreur à déposer un fond de garantie sur un compte bloqué. Le  montant qui sera versé ne devra pas dépasser les 5% du montant de vente dans le cas où l’acquisition sera effective sous un an. Il ne devra pas être supérieur à 2% du montant de vente dans le cas où l’acquisition effective dépasse un an et se fait entre un et deux ans.

  • Acquisition d’un bien neuf, dont les travaux sont achevés

Un logement est dit achevé, quand les travaux arrivent à leurs termes. Parmi les conditions d’accès aux dispositifs de défiscalisation immobilière, ce bien ne doit pas avoir fait l’objet d’une occupation avant la transaction et entre l’achèvement et la mise en location.

Concernant la démarche d’acquisition d’un bien neuf achevé, premièrement, il doit avant même l’achat, y avoir une promesse de vente, enregistrée par écrit entre l’acheteur et le vendeur. Ce document permet de mentionner toutes les caractéristiques du logement et constitue pour l’acquéreur, un dossier qu’il pourra étudier et analyser durant les sept prochains jours à compter de la signature de la promesse de vente. Durant cette période, il peut désister et renoncer à l’achat à tout moment. Il faut également noter que cette promesse de vente souligne les principales clauses qu’on retrouvera ensuite dans l’acte de vente définitif. Il est également possible qu’avec cette promesse de vente, l’investisseur soit obligé de s’acquitter d’un acompte qui s’élève jusqu’à 10% du montant du logement. Cet acompte sera rendu en entier si l’investisseur désiste. Autrement, le contrat de vente définitif sera établi,  accompagné du transfert du bien, incluant les droits et les obligations y afférent.

L’acte notarié

Lors d’une démarche d’achat d’un bien neuf, que ce soit sur un logement en VEFA ou achevé, il est important que l’acquisition s’accompagne d’un acte authentique ou acte notarié. Le document sera établi devant un notaire et signé par l’acheteur et le vendeur.

Cet acte peut avoir 3 formes différentes :

  • Le bien peut être livré immédiatement après la finition de tous les travaux. Il s’agit d’un contrat clé en main. Le transfert de droit et d’actifs sera donc effectué, dès que les travaux arrivent à termes
  • Le bien sera livré à une date convenue à l’avance par le vendeur et l’acheteur. Il s’agit d’un contrat à terme. Ainsi, à la fin de la période convenue entre les deux parties, le bien sera transféré à l’investisseur en respectant les caractéristiques du livrable, négociées auparavant
  • Le contrat en VEFA permet à l’investisseur de disposer des droits de propriété sur un logement en cours de travaux.

L’acte d’un bien neuf en cours de travaux

La VEFA ou vente sur plans est possible dans le cas de l’achat d’’un appartement, d’une copropriété ou d’une résidence individuelle. Le contrat dans ce type de condition, sera signé et rédigé en version physique avec une copie qui se destine à  l’acquéreur et le vendeur.

Ce type de contrat devra faire mention des points ci-après :

  • Les caractéristiques détaillées du bien
  • Son prix de vente
  • Ses caractéristiques techniques
  • La date de validation du contrat
  • La durée des travaux et le deadline
  • Les clauses sur la résiliation et la rétractation

Cet acte devra également faire mention de la nature et des détails sur les conditions de retrait du dépôt de garantie, entre autres :

  • S’il y a changement sur le montant du bien (prévision vs prix réel)
  • Si le crédit demandé est non validé
  • S’il y a une différence entre le livrable et les caractéristiques stipulées dans le contrat de vente initial

Les frais relatifs à l’achat d’un immeuble neuf

Les frais d’acquisition sont également appelés frais notariaux et inclus le montant de l’acquisition du bien. Ces frais sont réduits de 2.5 % dans le neuf s’il est de 7.5% dans l’ancien.

  • Les différents supports d’imposition

Les taxes et impôts qui s’appliquent à un bien neuf sont surtout liés à l’achat du logement et peuvent être versés à l’Etat ou à la commune. Le calcul se fera selon la valeur du logement et sa zone d’implantation.

Parmi les taxes considérées dans cette acquisition, celles des droits de mutation en constituent la majeure partie. Elles ne s’imposent pas aux biens neufs qui sont transférés au premier acheteur.

  • Les débours et les frais

Ces derniers constituent la totalité du montant que l’investisseur donnera au notaire et que ce dernier paiera aux différents prestataires et intermédiaires qui ont procédés au transfert de propriété.

  • Les rémunérations de formalité

Il s’agit de la rétribution affectée aux travaux du notaire qui a établi et enregistré l’acte de vente.

  • Les droits de mutation

Ce type d’impôt n’est pas applicable sur les biens neufs mis à disposition du premier acheteur. Si le logement a déjà eu un premier acquéreur, comme en VEFA, le droit de mutation est calculé sur un taux de 4% du prix du bien.

  • La TVA

Comme tous les biens mis en vente, l’acquisition d’un immeuble neuf est imposé de la taxe sur la valeur ajoutée. Son taux est de 20%. Il sera acquitté par l’acquéreur et donc, inclus dans le prix de vente, mais déclaré et payé par le vendeur à l’administration fiscale.