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Nue-propriété : acheter à moindre coût et bénéficier d’une optimisation fiscale

Comment défiscaliser? conseils investissement immobilier locatif et produits financiers diverses

 

Option ouvrant vers une optimisation fiscale en matière de transmission d’un patrimoine, la nue-propriété permet à l’épargnant de devenir propriétaire d’un bien immobilier. Avec cette solution, il peut aussi s’attendre à une forte valeur ajoutée, sans devoir consacrer une somme importante à l’investissement de départ.

Mieux cerner la nue-propriété

La nue-propriété est une option d’investissement basée surtout sur le démembrement d’un bien immobilier. La gestion locative n’appartiendra pas uniquement au propriétaire. Un investisseur institutionnel y intervient dans la première phase à compter de l’achat de l’immobilier, et ce, durant 15 à 20 ans. Le bien immobilier sera donc démembré en nue-propriété et en usufruit qui concernent respectivement le droit d’avoir le bien et l’usage du logement avec loyers.

Le principal avantage avec la nue-propriété est qu’elle offre au propriétaire l’occasion de bénéficier d’une réduction d’impôts, dont l’Impôt sur La Fortune. Le nu-propriétaire, avec cette option d’investissement, pense au bien de ses progénitures en leur faisant profiter d’une partie de sa fortune. Mais il faut aussi noter que l’achat en nue-propriété est une bonne option d’investissement qui se propose aux jeunes qui se préparent à l’avance pour leur vie active.

À titre de rappel, la nue-propriété est une loi de défiscalisation qui a fait son apparition dans le début des années 2000. Solution attractive aux yeux des investisseurs particuliers, cette activité demande de la vigilance surtout en matière de caractéristiques propres à l’investissement immobilier, pour ne citer que la plus-value lors de la revente.

En matière d’investissement en nue-propriété, deux parties interviennent, dont chacun a son propre rôle. D’une part, les usufruitiers se chargent rapidement de la gestion de l’immobilier tout en percevant des revenus à moindre coûts sur le court terme. Ils peuvent généralement être des institutions ou des personnes physiques. D’autre part, les nus-propriétaires qui sont généralement à l’abri de l’ISF, sachant que l’investissement de départ est déjà déductible du patrimoine taxable.

Les bonnes raisons de recourir à la nue-propriété

Le contribuable s’intéresse à la nue-propriété pour différentes raisons allant de la possibilité d’acquisition d’un bien immobilier neuf à moindre coût jusqu’à la transmission d’un patrimoine à ses progénitures.

L’acquisition d’un bien à moindre coût

Un investisseur avec un budget limité peut choisir la nue-propriété pour pouvoir acheter un logement neuf à moitié-prix par rapport à la pleine propriété. Il vaut mieux donc céder l’usufruit à un tiers afin d’acquérir un bien immobilier à un tarif réduit jusqu’à 40 à 50 %. Pendant une période déterminée, le bailleur touchera les loyers. Il doit aussi régler tous les soucis et risques locatifs et paie en totalité les charges liés à la gestion locative du bien.

Environ 15 à 20 ans à compter de la signature de l’acte de vente, le nu-propriétaire deviendra également l’usufruitier et gère à sa guise son bien. Il peut aussi réaliser son rêve de devenir propriétaire, sans faite une importante mise de départ.

 Éviter les droits de mutation et transmettre son patrimoine

Les parents avec un important patrimoine immobilier optent souvent pour ce dispositif dans le but d’aider leurs enfants sur le plan financier. Ils choisissent, pour ce faire, de transmettre l’usufruit à leur progéniture. D’une manière générale, la valeur de l’usufruit se calcule à partir de la durée pendant laquelle l’usufruitier peut percevoir des loyers, c’est-à-dire jusqu’à ce qu’il décède. Ainsi, un usufruitier plus jeune aura accès à une valeur plus élevée.

Dans la mesure où le propriétaire veut que son descendant s’occupe de la nue-propriété tout en conservant l’usufruit. Ce dernier deviendra naturellement le nu-propriétaire au décès du premier sans recourir au règlement des droits de mutation.

 Aider ses enfants sur le plan financier

Grâce à la nue-propriété, les parents peuvent offrir de l’aide financière à leurs enfants. Le principe est très simple : il suffit de leur transmettre l’usufruit. Ils auront ainsi accès à des revenus complémentaires leur permettant de financer leurs études. Ils pourront également prendre leur avenir professionnel en main en profitant de cette source de revenus.

L’enfant pourra aussi bénéficier d’une réduction au niveau de la fiscalité sur les rentes locatives.

Les principaux avantages de l’investissement en nue-propriété

La nue-propriété est un dispositif d’investissement permettant à l’épargnant de bénéficier des atouts non négligeables aussi bien sur la constitution d’un patrimoine que la défiscalisation. L’achat en nue-propriété vous permettra en effet de réduire, voire éviter la pression fiscale, en gardant le statut de nu-propriétaire.

Outre la réduction de prix par rapport à l’achat en pleine propriété, la nue-propriété ouvre également vers une plus-value importante lors de la revente de l’immobilier. À noter que le propriétaire bénéficie d’une exonération d’impôt sur la plus-value dans la mesure où la détention du bien immobilier dur 30 ans ou plus. De plus, à la suite de la période prévue pour l’usufruit, l’épargnant aura entièrement le droit sur son logement. Il peut ainsi revendre, habiter ou mettre son bien immobilier en location. À cette étape, il bénéficiera encore d’une exonération d’impôts.

L’achat en nue-propriété : quelles conditions ?

Un investisseur optant pour la nue-propriété doit remplir certaines conditions pour se faire profits avec ce type d’investissement tout récent. Avant de se lancer dans l’investissement immobilier, le nu-propriétaire et l’usufruitier doivent être en accord. Pour le calcul de la part de chacune des deux parties, il faut se référer au rendement à venir, notamment durant la période d’usufruit. L’apport de l’investisseur institutionnel dépend généralement de la durée de cette première phase. Pour une période d’une dizaine d’années, cet apport environne généralement les 20 % de la valeur totale du bien.

Option intéressante en matière d’investissement immobilier, la nue propriété s’adresse aux contribuables qui veulent alléger la pression fiscale surtout en matière d’Impôt sur la Fortune. Il s’agit également d’une solution qui s’offre aux épargnants qui rêvent d’avoir un patrimoine immobilier sans se soumettre à des rudes conditions tarifaires. Par ailleurs, la nue-propriété est une alternative d’investissement immobilier très plébiscitée par les contribuables voulant procéder à la transmission d’un matrimoine immobilier à leur progéniture, sans devoir régler les droits de donation.

Comprendre les enjeux de l’achat en nue-propriété

Avant d’investir dans la nue-propriété, il faut commencer par cerner les réels enjeux de ce type d’investissement. Avec le statut de nu-propriétaire, vous ne pouvez pas résider directement dans votre logement. Vous ne pouvez pas non plus le mettre en location à la suite de l’achat. L’usufruitier sera le seul qui pourra gérer le logement à sa guide pendant plusieurs années.

L’épargnant ne peut pas percevoir les loyers pendant environ une vingtaine d’années. Il ne peut donc pas considérer son logement comme une source de revenus dans l’immédiat. Il doit attendre jusqu’à ce que la période du démembrement soit dépassée pour retrouver la pleine propriété de son bien immobilier.

Les étapes à suivre pour devenir nu-propriétaire

Un futur nu-propriétaire doit suivre quelques étapes pour mener à bien son projet. Il doit généralement commencer par recherche un bien avec une nue-propriété à vendre. Il faut, par la suite, entrer en accord avec un usufruitier tout en discutant ensemble sur les différentes conditions liées à l’usufruit du bien.

L’investisseur doit bien choisir l’emplacement de son nouveau logement, même s’il n’y aura pas directement droit. L’idéal est de se baser sur les principaux critères de choix d’un bien immobilier, comme l’attractivité, le type, l’accessibilité… Ainsi, après la période d’usufruit, il n’aura aucun mal à tomber sur des locataires ou acheteurs potentiels.

En ce qui concerne le prix, la comparaison avec celui du marché local s’impose. Le but étant d’acheter un bien immobilier neuf de qualité et répondant aux normes en vigueur à moindre coût.