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LMNP et LMP : deux statuts avantageux dans l’investissement immobilier

Comment défiscaliser? conseils investissement immobilier locatif et produits financiers diverses

Introduction LMNP-LMP

La politique immobilière de l’État a favorisé la mise en place d’une variété très importante de législation concernant la défiscalisation immobilière. Une diversification qui fait, par ailleurs, l’objet de beaucoup de communications pour inciter les particuliers et les professionnels à investir et qui permettent d’avoir un statut particulier dans le but de bénéficier d’avantages fiscaux suite à un investissement immobilier.

À l’instar des statuts de loueur meublé non professionnel ou LMNP, et loueur meublé professionnel ou LMP, ces dispositifs sont de plus en plus prisés par les investisseurs étant donné les avantages qu’ils octroient aux bénéficiaires. Cependant, avant de se lancer dans un investissement pour devenir un loueur en LMNP ou LMP, il est nécessaire de connaitre certains points dont les conditions d’intégration dans l’un de ses deux statuts, mais aussi, le régime fiscal et juridique qui les régit.

La Location Meublée non professionnelle ou LMNP

  • Définition

Pour qu’un investisseur puisse bénéficier du statut de loueur non professionnel et jouir des avantages fiscaux en LMNP, il ne doit pas considérer la mise en location de son bien comme une activité professionnelle, c’est-à-dire, que le loueur ne doit pas s’inscrire au registre du commerce. Cela est possible dès lors que les revenus issus de la location ne dépassent pas les 23 000 euros TTC par an.

  • Pourquoi choisir d’investir en LMNP ?

Le LMNP comme les autres dispositifs de défiscalisation, est mis en place pour assurer l’exercice d’une activité de location d’un logement immobilier avec le statut particulier ou non professionnel, et de bénéficier de réduction d’impôt. Ainsi, l’investisseur peut faire son placement sur diverses catégories de biens qu’ils soient meublés, classique, neuf ou encore ancien. Par ailleurs, il peut s’agir de biens ordinaires ou d’appartements intégrés dans des logements disposant de prestations spécifiques comme des résidences d’étudiant, des maisons d’accueil pour personnes âgées, etc.

En outre, le dispositif LMNP se différencie des autres dispositifs étant donné qu’il permet d’avoir un amortissement sur l’immobilier acquis qui sera dédié à la location. Ceci, suivant la condition que le bien soit inscrit aux ressources du bilan ou non. Ainsi, il sera du ressort décisionnel de l’investisseur s’il veut ou non, faire la comptabilisation de l’amortissement.

Toutefois, si l’investisseur opte pour l’inscription du bien aux ressources,  il est important considérer la quote-part qui représente le terrain, qui ne peut faire l’objet d’un amortissement. Ainsi, l’amortissement de l’immobilier se fera « par composants », selon la définition de l’article 237 septies du Code général des impôts.

  • Pourquoi placer son argent en en LMNP

Un investissement en LMNP permet à un particulier de prétendre à plusieurs avantages et d’atteindre différents objectifs personnels. Ce statut est un moyen efficace de se constituer et de diversifier son patrimoine. Il permet également de disposer d’un bon revenu stable issu de la location du bien et ainsi, de prétendre à un statut de propriétaire-loueur d’un bien immeuble. Par ailleurs, investir et devenir un loueur meublé non professionnel est une bonne façon de rembourser ses investissements en bénéficiant d’un système de défiscalisation et de réduction d’impôt. Il est même possible d’effectuer un placement d’argent sans avoir à apporter un part personnel. En effet, le financement peut se faire en totalité grâce à un crédit immobilier et  le revenu issu de la location du bien servira ensuite au remboursement du prêt contracté. Dans ce cas, l’intérêt perçu par l’organisme emprunteur peut être déduit du revenu de location du bien, sous certaines conditions.

L’investisseur peut également avoir un objectif de couverture retraite en plaçant son argent dans le dispositif LMNP. Étant donné que c’est un statut qui permet de générer des revenus stables, ce dernier aura la capacité d’épargner pour prévoir ses vieux jours.

Enfin, disposer d’un bien immeuble mis en location est un moyen sûr pour couvrir une assurance invalidité ou une assurance décès. Si l’investisseur a contracté un crédit pour acquérir le bien mis en location, en cas d’invalidité ou de décès, son assurance se chargera de combler le gap et rembourser les arriérés restants. Par ailleurs, dès lors que le capital emprunté est remboursé, les héritiers pourront jouir d’une rente en percevant  le loyer du bien. Ils pourront également disposer d’une propriété immobilière en tant qu’héritage venant du défunt.

  • Les conditions demandées par le statut LMNP

Tous les contribuables bénéficiant d’un statut de résident sur le territoire français et ayant la nationalité française peuvent demander le statut de loueur meublé non professionnel ou LMNP. Ce statut lui est assigné si les revenus issus de la location de son bien ne dépassent pas les 23 000 euros TTC annuel. Le statut de LMNP engage également la personne à considérer que les rétributions provenant de la location de son bien ne doivent pas dépasser les 50 % de la totalité de ses revenus.

Par ailleurs, il est nécessaire que l’investisseur en LMNP ne soit pas une entreprise et qu’il n’ait pas le statut de professionnel inscrit au RCS. Ce type de loueur est seulement un particulier qui veut investir pour élargir et diversifier son patrimoine, et qui veut bénéficier des avantages fiscaux du statut.

Concernant le montant du placement, le contribuable qui veut placer investir en LMNP ne doit pas dépasser un montant d’investissement de 400 000 euros. Autrement, il pourrait générer un revenu de plus de 23 000 euros par an. Au-delà de ce plafond, il sera assigné au statut LMP dont le régime fiscal et juridique est différent. Toutefois, en jouissant du statut LMNP, l’investisseur peut passer progressivement au dispositif LMP qui est plus intéressant en termes d’avantages fiscaux. Ainsi, il peut prétendre à un investissement sur d’autres biens et dépasser les 23 000 euros pour devenir automatiquement, un loueur meublé professionnel.

  • Statut fiscal

    • Micro entreprise

Si  le revenu issu de la location d’un bien est inférieur au montant maximum d’une micro entreprise, alors, le loueur sera soumis à un régime fiscal micro. Le bailleur ne sera donc, pas obliger de tenir un livre comptable, mais bénéficiera d’une réduction forfaitaire de 50 % qui sera appliquée sur les revenus issus d’un bien considéré comme classique, et de 71 % sur les bâtiments touristiques classés. Cet abattement sera de 350 euros au minimum. Par ailleurs, les réductions appliquées considèrent les charges occasionnées qui ne peuvent être déduites du revenu. Autrement, la déclaration comprend la totalité du revenu issu de la location.

  • Régime réel

Si le revenu total annuel issu de la location dépasse le barème du régime fiscal  micro-entreprise, le loueur sera soumis au régime fiscal réel. Il lui est également possible de demander à bénéficier de ce régime même si son chiffre d’affaires est inférieur au plafond micro-entreprise. Dans ce cas, il sera demandé au loueur de tenir une comptabilité propre et en bonne et due forme. En bénéficiant de ce régime, le loueur aura le droit de soustraire de ses revenus, les frais d’acquisitions. Il pourra également déduire les intérêts sur les crédits contractés ainsi que les amortissements sur le prix d’acquisition du bien.

En outre, concernant l’amortissement et les charges bénéficiant de la réduction, ils concernent les modules ci-après :

 

  • Les montants engagés dans l’entretien et la maintenance
  • La taxe foncière si l’immobilier est inscrit aux ressources
  • La taxe liée à la profession
  • Les frais engagés pour gérer le local
  • Les frais relatifs à l’assurance
  • L’amortissement du logement ayant fait l’objet d’un enregistrement à l’actif
  • L’amortissement des meubles et des équipements ayant fait l’objet d’un enregistrement à l’actif
  • Les intérêts engagés dans une démarche d’emprunt si le logement qui a fait l’objet du financement est enregistré dans l’actif

 

  • Plus-value

Si le bâtiment est mis en vente, la plus-value issue de cette transaction sera soumise au régime d’imposition de plus-values immobilières privées. Ce régime concerne les bailleurs non professionnels et s’applique à tout ou partie du bien ayant subit un amortissement. La plus-value engendrée par la revente peut également subir un régime d’imposition des plus-values professionnelles. Cela peut également entrainer une exonération fiscale si le loueur respecte quelques conditions.

  • Taxe sur la valeur ajoutée

En LMNP, les transactions ne sont pas soumises à la TVA

  • Les autres types d’impôts

Concernant les autres types d’impôts applicables dans l’immobilier, un loueur meublé non professionnel sera assujetti automatiquement à l’ISF ou impôt sur la fortune étant donné que le bien acquis et mis en location fera partie de son patrimoine personnel et non d’un bien professionnel.

Pour ce qui est des impôts locaux, le bailleur ne sera soumis à la taxe d’habitation que s’il fait du bâtiment, sa résidence personnelle. Cependant, il sera imposé par la taxe foncière. Le loueur sera également dispensé de la cotisation foncière des entreprises étant donné que l’activité n’engendre pas un revenu professionnel.

Dans le cas où le bâtiment est utilisé par l’investisseur comme sa résidence personnelle, il lui est possible de mettre en location une partie du bien en prenant le statut de chambres d’hôtes. Cette activité lui permet de bénéficier d’une exonération d’impôt sur les bénéfices. Toutefois, le revenu issu de la location ne doit pas dépasser les 760 euros par an.

  • Statut juridique

    • Spécificité

Contrairement aux autres types de location, en LMNP, le statut juridique d’un loueur est un peu spécifique. Ainsi, selon la loi Alur de 2014, un logement meublé qui est mis en location doit avoir un aspect convenable et disposer d’un équipement mobilier qui permet à un locataire d’avoir le confort nécessaire pour pouvoir se loger, dormir et se nourrir au quotidien et cela, avec décence. Selon le décret de septembre 2015, il est même exigé qu’un bien meublé mis en location ait à sa disposition, une liste d’éléments de confort qui permettent à un locataire de vivre aisément. Ces meubles devront être achetés par le propriétaire qui met en location son bien. Et si ce dernier a choisi le régime réel, il lui sera même demandé d’inscrire ces éléments constitutifs du bien meublé, dans sa comptabilité.

  • La durée du contrat de bail

Dans le régime juridique en LMNP, la durée moyenne d’un contrat de location est d’une année renouvelable. Il est également possible que la forme du contrat soit modifiée par le loueur en fonction des besoins, mais cela devra se faire au moins 3 mois avant la fin du bail.

  • Le cas d’une résidence étudiante

Si le bien est mis en location à un étudiant, le propriétaire doit voir le locataire comme une personne qui occupe les lieux et en tant que résident principal. En effet, il en constituera son logement principal durant toute la durée de location et de vie estudiantine, même si ce dernier a toujours comme adresse principal, celle de ses parents. Ainsi, en suivant la durée minimale des cours, le bail doit être de 9 mois au minimum, qui n’est pas renouvelable. Un contrat sera établi chaque année si l’étudiant veut poursuivre ses études et louer le bien.

  • L’augmentation du loyer et la résiliation du contrat de bail

Le propriétaire a le droit d’augmenter le montant du loyer par an. Cependant, cette augmentation devra se référer à l’indice de référence des loyers et ne devra pas dépasser le taux qui y est mentionné.

Quant à la résiliation du contrat de bail en LMNP, le locataire a le droit d’annuler le contrat à tout moment. Il devra alors, déposer un préavis d’un mois tout au moins. Cette lettre de préavis est à adresser au propriétaire et devra faire l’objet d’un accusé de réception de la part de ce dernier pour être valide.

Si c’est le propriétaire qui résilie le contrat de bail, il doit établir et envoyer un préavis au locataire, au moins trois mois avant la date de résiliation. Par ailleurs, sa décision devra également avoir une motivation précise, suivant la loi du 6 juillet 1989. Après validation du préavis, le locataire peut décider de quitter les lieux à tout moment, sans attendre la date butoir de ce dernier.

La location meublée professionnelle

  • Définition

Le statut LMP ou loueur meublé professionnel fait partie des dispositifs qui permettent de bénéficier de différents avantages fiscaux à un investisseur immobilier. Il est notamment, intéressant en termes de bénéfice sur les plus plus-values, mais également, sur l’ISF. Toutefois, avant de placer son argent dans ce type de régime, il est nécessaire de connaitre les conditions d’accès, les divers avantages qu’il peut octroyer ainsi que ses inconvénients.

  • Pourquoi investir en LMP ?

Le plus grand avantage avec le dispositif LMP c’est que l’investisseur jouit d’une déduction sur la base imposable des déficits d’exploitation et à travers laquelle, il peut avoir un amortissement du bien en location. Cependant, le bien en location doit faire une rentrée d’argent annuelle de plus de 23 000 euros. Par ailleurs, à partir de la cinquième année, le bien est aussi exempté de plus-value.

 

  • Les avantages fiscaux du LMP

Les avantages peuvent être très nombreux pour un loueur en meublé professionnel.

Premièrement, il est possible d’avoir des abattements sur la base imposable. En effet, en accédant au régime LMP, l’investisseur aura le droit de déduire une grande partie de ses charges et réduire ainsi, sa base imposable au moment de la déclaration d’impôt. Cela peut concerner les frais sur les gros travaux effectués sur le bien acquis, sur différents types de réparations ou encore, les entretiens effectués.

L’investisseur en LMP aura également un droit d’abattement sur les frais de mutation du  bien lors de son acquisition. L’investisseur peut alors effectuer sa demande de déduction, directement après l’achat de l’immeuble ou en choisissant d’étaler la demande sur 5 ans. Par ailleurs, un des plus gros avantages de ce statut, c’est également la possibilité d’amortissement de la valeur de l’immeuble, sans le bien foncier, et de bénéficier d’un abattement qui peut aller jusqu’à 3 % de cette valeur. Cette déduction est à effectuer chaque année.

Secundo, il est également possible de déduire de la rémunération totale de l’investisseur, le déficit foncier qui est plafonné à 10 700 euros y compris les intérêts d’un crédit contracté.

Concernant les plus-values, le LMP est soumis à un statut de plus-values professionnelles. Ainsi, si le bien immeuble est utilisé par l’investisseur pour une activité définie depuis au moins 5 ans, il sera exempt d’impôt. Cependant, son chiffre d’affaires doit faire moins de 90 000 euros. Le calcul se fera en faisant la moyenne des recettes de son entreprise sur 2 années consécutives. Si ce chiffre est dépassé, l’investisseur pourra jouir d’une réduction d’impôt, de manière dégressive.

Troisièmement, contrairement au LMNP, le LMP n’est pas soumis à l’ISF étant donné que le bien exploité est un bien à usage professionnel.

Pour ce qui est de l’allègement sur le droit de succession, le bien peut être transmis en héritage direct. Dans ce cas, les héritiers bénéficieront d’une facilitation sur la procédure de transmission de l’entreprise. Toutefois, ce droit ne sera pas applicable immédiatement, les héritiers en jouiront sur une période étalée en 5 ans et 20 versements. Dans le cas où ces derniers gardent le régime LMP, ce droit ne sera pas inclus dans leur base imposable étant donné qu’il fait partie des charges inclues durant l’acquisition du bien.

Enfin, le LMP est soumis à la taxe foncière.

  • Condition d’accès à l’investissement en LMP

Le contribuable, pour bénéficier du statut de professionnel, doit être immatriculé au RCS en qualité LMP.

  • Régime fiscal

Le loueur en meublé professionnel est imposable par la catégorie d’impôt BIC, sous réserve que ces autres revenus soient inférieurs au montant du loyer perçu dans la location meublée. En outre, étant sous la catégorie d’impôt BIC, le contribuable peut jouir d’une déduction des charges suivantes, sur sa base imposable :

 

  • Les intérêts assignés à l’emprunt effectué et les frais d’assurance y afférents
  • Les frais engagés durant l’étude du projet
  • Les charges afférentes à la location et à la propriété
  • Les charges engagées dans l’entretien et la maintenance

 

Pour ce qui est de l’amortissement de l’immobilier, le loueur dans ce type de dispositif, peut amortir son acquisition de façon linéaire suivant la période normale d’usage de l’immobilier, qui est de 5 à 10 ans pour les meubles et tout autre équipement, et de 30 à 40 ans pour le bien en question. En outre, selon la loi et l’article 39 C du Code général des impôts l’amortissement appliqué ne peut engendre la création ou  l’accroissement d’un déficit issu de l’exploitation.

 

À d’autres égards, il est à considérer qu’un dossier de LMP se fait sous un crédit in fine qui s’accompagne d’une clause d’assurance-vie.

 

En outre, la LMP est, en principe, exonérée de la TVA. Toutefois, suite à l’article 24 de la loi de finances de 2007 qui a permis la modification de l’article 261 D du code général des impôts et dans le but d’avoir une extension sur des biens mis en location à des gestionnaires hôteliers.

 

En effet, en application à cette loi, les locations de biens meublés qui sont consenties à des exploitants de résidence en hébergement hôtelier, sont imposables de la TVA. Toutefois, le taux est réduit à 5,5 %.

Cependant, l’exonération de la TVA n’est pas applicable sur :

  • Les services d’hébergement octroyés dans les hôtels touristiques qui sont classés
  • Les services d’hébergement octroyés dans les villages touristiques agréés
  • Les services d’hébergement octroyés dans les établissements touristiques qui sont classés, à condition qu’ils aient une clause de location d’au moins 9 ans à un investisseur qui a souscrit un contrat de promotion dans le domaine du tourisme
  • Les services d’hébergement octroyés dans des conditions similaires à une prestation hôtelière, comme pour les résidences de personnes âgées, les résidences estudiantines, etc.
  • Les locations de biens immobiliers autorisées à travers un bail commercial, à un exploitant de résidence, comme cité ci-dessus
  • Les services d’hébergement octroyés dans les villages de résidence touristique, conditionnés par l’existence d’une clause de location minimale de 9 années

 

Par ailleurs, il existe des dispositions relatives aux autres taxes concernant la LMP, notamment :

 

  • La taxe foncière, qui devra être régularisée par le loueur. Toutefois, dans le cas d’un immobilier neuf, le loueur peut en être exonéré en tout ou d’une manière partielle, suivant les règlementations de la commune d’implantation, sur les deux premières années d’exploitation, si le logement est inscrit dans l’actif de ce dernier

 

  • La taxe d’habitation, qui n’est pas imposable pour le loueur en LMP, du fait qu’il n’utilise par le bien immobilier acquis à titre de résidence personnelle d’habitation

 

  • La taxe professionnelle. Étant donné qu’il y a un caractère commercial dans la procédure d’investissement dans la LMP, de ce fait, le loueur est assujetti à cette taxe, mais à raison d’une cotisation minimale. Sauf dans les cas des maisons d’hôtes et des gîtes en milieu rural, l’exploitation d’une partie du logement comme résidence principale du contribuable ou encore, la location passagère de la résidence, si elle est de type appartement ou villa. Par ailleurs, cette taxe n’est pas sujette à une quelconque déduction.

 

Dans le cas où le loueur utilise une partie du logement comme résidence personnelle, il ne peut être imposé à la fois de la taxe professionnelle et de la taxe d’habitation. De ce fait, il ne s’acquittera que de la taxe d’habitation.

 

Enfin, le loueur doit s’acquitter de la CRL ou de la Contribution sur les Revenus Locatifs, si le bien a plus de 15 ans. Une disposition qui n’est, cependant, pas applicable si ce dernier est déjà sujet à la TVA.

 

Pour ce qui est des plus-values, le loueur en LMP jouit d’un cadre exceptionnel en ce sens. En effet, si le loueur est dans ce dispositif depuis plus de 5 années, il se verra bénéficier d’une exonération totale de plus-value sur la revente. Ceci est applicable, même si le bien acquis à moins de 5 ans. Toutefois, cette disposition n’est effective que si les revenus bruts sur la location, durant la dernière année, ne dépassent pas les 250 000 euros.

 

  • Régime juridique

    • Obligation sur les mobiliers

Concernant le régime juridique du statut LMP, c’est l’article 151 septies du Code Général des Impôts qui en défini les conditions. Il est stipulé dans cet article qu’un investisseur en LMP ne pourra mettre en location qu’un bien meublé. Cette location doit porter sur un immeuble disposant d’ameublements décents et qui est équipé convenablement comme listé ci-dessous. La non disponibilité et le non respect de cette condition permet à un locataire de déclencher des procédures judiciaires à l’endroit du loueur.

 

Ainsi, en location meublée, devront être intégrés dans le bien, les mobiliers de base qui suivent :

  • Lit décent avec des couvertures
  • Équipement qui permet d’occulter, dans les chambres de vie
  • Four et plaque pour la cuisson
  • Frigidaire
  • Équipement pour prendre le repas
  • Équipement pour les préparations culinaires
  • Table
  • Chaises
  • Système d’éclairage
  • Équipement d’entretien ménager

 

L’investisseur et propriétaire devra également proposer des services en sus. Il peut aussi intégrer des mobiliers et électroménagers supplémentaires en cas de besoin.

 

  • Obligation sur la forme du bien

Selon la loi, seuls les biens usage d’habitation peuvent être considérés en LMP.

 

  • Les conditions sur la location du bien

Les conditions concernant la location de l’immeuble sont libres et définies par le propriétaire, seul, ou avec le locataire. Cela peut concerner, le montant de la location, les garanties, le salaire du gestionnaire, etc.  Néanmoins, il est obligatoire que la durée du contrat de bail soit d’au moins une année renouvelable avec les clauses initiales qui ne doivent pas changer.

Par ailleurs, pour d’éventuels changements avec le renouvellement, le loueur a le devoir de signaler le locataire et faire part des modifications au moins, 3 mois à l’avance. Cela peut concerner les points ci-après :

  • Tarif de la location
  • Montant des charges
  • Nombres de pièces mise en location

Cette modification fera ainsi, l’objet d’un préavis validé par le locataire et qui mentionnera les raisons du refus de renouvellement du contrat selon les termes initiaux. Les raisons sont par ailleurs, dictées par la loi et ne doivent concerner qu’une prévision de revente du bien, la reprise de l’immeuble et de ses actifs ou des soucis de paiement et de respect d’engagement de la part du locataire.

Pour ce qui est du locataire, il a le droit de résilier le contrat de bail à tout moment, sous réserve d’un dépôt de préavis d’un mois.

  • Les points faibles du dispositif

Comme tous les dispositifs de défiscalisation immobilière, le LMP a des avantages indéniables, mais également, quelques inconvénients. En effet, contrairement au LMNP, l’investisseur en statut de loueur meublé professionnel sera contraint de tenir une comptabilité rigoureuse et sera soumise à une fiscalité stricte, comme une entreprise.

Il faut noter également que le loueur devra s’acquitter d’une contribution économique territoriale[7] qui va impacter sur ses bénéfices. Cette contribution inclut entre autres, la taxe professionnelle qui sera payée par l’investisseur, comme une véritable entreprise. Il devra aussi s’acquitter de la CET ou Contribution Economique Territoriale intégrant la cotisation foncière des entreprises ainsi que la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises. Enfin, l’investisseur sera également soumis à des charges sociales comme la RSI[8]. Ces charges comprennent les cotisations à acquitter  par les travailleurs non salariés, comme l’investisseur. Cependant, cette dernière pourra être omise de la base imposable.

Par ailleurs, lors de l’achat du bien, en plus du paiement de l’immeuble et du terrain, les meubles et les matériels utiles pour le bon fonctionnement de l’établissement mis en location sont des frais à part que l’investisseur devra envisager en plus du prix d’acquisition du bien.

Enfin, malgré les avantages alléchants du statut LMP, il faut reconnaitre que le seuil des 23 000 euros par an n’est pas facile à atteindre si l’investisseur ne place son argent que sur un bien. Cela devient encore difficile en cas de vacance de ce dernier et durant la recherche d’un nouvel occupant. La solution est donc, d’élargir ses investissements et de placer son argent sur un plus grand nombre d’immeubles à louer.