Paris
contact@gestiondefiscalisation.com

Les dispositifs de défiscalisation immobilière en DOM-TOM : intéressants ou non ?

Comment défiscaliser? conseils investissement immobilier locatif et produits financiers diverses

Pour les personnes qui veulent défiscaliser, les dispositifs d’outre-mer sont des supports attrayants
et particulièrement avantageux. Ils offrent d’excellentes perspectives de réduction d’impôt et
permettent de défiscaliser à des taux plus avantageux qu’en France métropolitaine. Malgré ces
avantages, il faut bien connaitre les critères et tout ce que cachent ces offres avant de s’y lancer.
Dans un premier temps, il est important de connaitre les départements et les collectivités qui sont
éligibles à ces dispositifs de défiscalisation d’outre-mer. On peut noter que les départements d’outre-
mer ou DOM sont constitués de l’île de la Réunion, de la Guyane ainsi que la Martinique et la
Guadeloupe. Ces 4 départements font partie des DOM depuis 1946. À partir de 2011, on a pu
intégrer dans la liste l’île mahoraise. Concernant les collectivités d’outre-mer ou les COM, il s’agit de
Saint Martin, de Saint Barthélémy ainsi que de la Polynésie Française et de Saint Pierre et Miquelon.
Elles sont considérées comme COM depuis l’année 2003. Quant à la Nouvelle Calédonie, elle est
appelée POM ou pays d’outre-mer. Cette dernière est également éligible aux dispositifs appliqués
aux régions d’outre-mer.

Les bases des supports de défiscalisation en région outre-mer

– La fiscalité

En DOM-COM ou départements d’outre-mer et collectivités d’outre-mer, le plafond des réductions
sur impôt est plus attractif. Toutefois, il est nécessaire de s’assurer que le placement d’argent
effectué par l’investisseur réponde à une réalité fiscale. En ce sens, l’investisseur devra s’assurer que
son investissement dure des années et que sa base d’imposition soit réellement au dessus de ce qu’il
aura à défiscaliser. Autrement, la différence ne pourra pas être récupérée si l’investisseur souscrit à
la loi Pinel ou Girardin outre-mer.
Par ailleurs, l’investisseur doit également être vigilant et ne pas excéder le maximum de réduction
autorisé. Ce plafond est limité à 18 000 euros par an, s’il est de 10 000 euros en métropole.
Toutefois, si l’investisseur souscrit à différents types de support de défiscalisation, il peut jouir d’une
dérogation spéciale et bénéficier d’un plafonnement. Dans tous les cas, il est plus avisé de demander
les conseils d’un spécialiste avant de s’y lancer étant donné qu’en dispositif d’outre-mer, le calcul des
avantages peut être plus compliqué.

– L’aspect financier

En loi Pinel, la réduction d’impôt se réalise comme suit :

o Si l’investisseur souscrit à un contrat de 9 ans, il bénéficie d’un taux de réduction de
18 %. Ce taux augmente de 3% dans le cas où il reconduit le contrat d’un maximum
de 3 années supplémentaires.
o Si l’investisseur souscrit à un contrat de 6 ans, il pourra bénéficier d’un taux de
réduction de 12 %. Le contrat peut être reconduit de 3 ans x 2 pour bénéficier d’un
taux de 18% pour les premières 3 années supplémentaires, et 21 % pour la dernière
tranche de 3 ans.

Pour ce qui est du Pinel appliqué en outre-mer, le taux se calcule comme suit :

o Pour un investissement de 9 ans, le taux de réduction est de 29%. Il augmente de 3%
si le contrat est reconduit pour les 3 années suivantes.
o Pour un investissement de 3 ans, une réduction de 23% sera appliquée sur la base
imposable du contribuable. Il y aura le même principe d’augmentation qu’en loi Pinel
classique si le contrat est reconduit en 3 ans x 2. C'est-à- dire, +6% pour les 3
premières années et +3% les 3 années suivantes.

– L’aspect psychologique

Pour un investisseur, l’investissement en outre-mer considère qu’il doit placer son argent loin de la
métropole. Cela peut occasionner un blocage psychologique important. De ce fait, il est préférable de
bien connaitre le lieu d’investissement avant de s’y lancer. La technologie moderne permet ainsi, de
scruter et d’avoir des informations sur le territoire avant d’y placer son argent. Un des points les plus
importants à savoir dans ce cas, c’est le prix du locatif sur le territoire. Il faut aussi se référer au prix
du m² sur le marché local. Pour faciliter la procédure, le mieux serait de passer par les agences
immobilières dont le fonctionnement s’apparente à celui des agences en France métropolitaine.
Outre ces points, les mêmes conditions s’appliquent en outre-mer et en France métropolitaine.

– L’aspect immobilier

Il y a des points important qu’il faudra vérifier avant d’investir en outre-mer. Il s’agit entre autres :

o De la demande dans le locatif

C’est la base même de l’investissement. Cependant, il faut savoir qu’en DOM-COM, l’offre en
logement est très faible. Il existe des projets qui ont fleuris dans certains territoires au début des
années 2000, mais qui ne couvrent pas encore les demandes. De ce fait, on peut souligner que la
demande existe réellement en outre-mer.
Malgré tout, il existe des zones où l’investissement n’est pas conseillé comme au niveau de celles
qu’on appelle zones rurales et zones à en devenir.

o Du prix appliqué

Depuis les années 2000, le prix appliqué sur le marché en outre-mer s’aligne à celui de la métropole.
Ce qui n’était pas encore le cas avant cette période. Toutefois, pour appliquer le juste prix,
l’investisseur devra prendre en compte le contexte local. Il est également préférable de faire des
comparaisons au niveau des promoteurs immobiliers. En ce sens, la qualité et le prix doivent s’aligner
tout comme l’emplacement du bien.
Néanmoins, l’investisseur ne devrait pas faire de comparaison de prix entre les territoires. La raison
en est que le contexte peut jouer sur la tarification tout comme la rareté des emplacements
disponibles.

o Du promoteur

Généralement, les promoteurs installés en outre-mer sont des promoteurs locaux. On n’aura donc
pas, les grandes enseignes qui se trouvent en métropole sur ces territoires. De ce fait, il est
nécessaire de connaitre les expériences de chaque promoteur local avant de contracter avec eux.

o Le rendement du projet

Pour qu’un investissement soit rentable, il faut toujours amoindrir les montants de la construction.
Toutefois, il faut savoir qu’avec l’exemple de la Réunion et de la Guyane, des différences sont
palpables. La seconde est plus dynamique que la première et permet donc, de prévoir une plus forte
rentabilité. Néanmoins, comme la loi Pinel applique un plafonnement sur le prix de la location et du
m², la rentabilité concernant la location du bien peut être plus réduite.