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Investissement en viager

Comment défiscaliser? conseils investissement immobilier locatif et produits financiers diverses

A savoir sur l’investissement en viager

Peu connu et peu utilisé par les particuliers, le viager est une solution mise en place pour acquérir un
bien immobilier à un prix plus attractif que celui sur le marché. Ce dispositif est mis en place afin de
permettre à tous d’acheter un bien immobilier sans recourir aux prêts bancaires. Il présente ainsi de
nombreux avantages aussi bien aux vendeurs qui sont des seniors qu’aux acquéreurs. Le principe est
facile à comprendre sauf que cela varie d’un contrat à l’autre. Le présent article vous récapitulera les
caractéristiques, le principe de fonctionnement et les avantages de ce type d’investissement.

Les caractéristiques de l’investissement en viager

Viager signifie viage ou temps de vie. Vu que sa rédaction et sa place dans le code civil restent
inchangées depuis 1804, il est considéré comme l’un des plus vieux contrats. Ce dispositif désigne
une vente immobilière dans laquelle interviennent deux personnes, dont le vendeur connu sous le
nom de crédirentier et l’acheteur ou le débirentier. Grâce à sa simplicité et sa souplesse, le viager est
une solution d’investissement visant à aider les particuliers à se constituer un patrimoine immobilier
dans des conditions fiscales et financières très attractives. Par rapport aux prêts immobiliers, le
viager propose des frais réduits ce qui le rend de plus en plus intéressant. Cet investissement
constitue une retraite pour le vendeur, car l’acquéreur ne paie pas le prix de vente en une seule fois,
mais par mensualité pendant la durée de vie du vendeur. C’est pour cela qu’il est considéré comme
la plus ancienne retraite du monde. Il répond à la fois aux besoins des épargnants et des personnes
âgées, donc une opportunité à ne pas manquer !

Principe de fonctionnement d’un viager

L’investissement en viager constitue pour l’acheteur un moyen intéressant pour devenir propriétaire
tandis que pour le vendeur, cela lui permet de compléter sa retraite et de se faire un complément de
revenu tous les mois durant toute sa vie. Comme toutes les acquisitions immobilières,
l’investissement en viager requiert l’intervention d’un notaire. L’achat d’un bien immobilier en viager
doit se conclure par la signature d’un acte notarié. Pour cela, l’acheteur doit payer les frais de
notaire, l’inscription hypothécaire et les droits d’enregistrement. La vente sera annulée si le vendeur
est très malade ou mourant, ou s’il décède dans les 20 jours suivant la signature du contrat. Le
vendeur peut également demander une annulation si le prix proposé est trop faible. Le principe est
simple. C’est le crédirentier qui va jouer le rôle d’une banque.
En échange du titre de propriété, l’investisseur s’engage à verser un capital connu sous le nom de
« Bouquet » dont la valeur est inférieure au prix de vente du bien. En plus de cela, il doit payer une
mensualité qui est la « Rente » tous les mois. Le calcul du Bouquet se fait en fonction de l’âge et de
l’espérance de vie du vendeur, mais aussi en fonction de sa situation patrimoniale et de la valeur
vénale du bien. En général, il correspond à 30% du prix total du bien, mais cela peut atteindre jusqu’à
50% selon l’accord des deux parties. Quant à la rente, elle est calculée selon un coefficient diviseur
fixé en fonction de l’âge du vendeur. Elle est constituée d’une partie d’intérêt et d’une partie de
capital. A noter que cette part d’intérêt est fixée durant la transaction. Si le vendeur a moins de 50
ans, 70% du montant de la rente est imposable contre 50% s’il est âgé de 50 à 59 ans, 40% s’il est âgé
de 60 à 69 ans et de 30% du montant de la rente si le vendeur est âgé de plus de 70 ans.

Les différents types de contrat viager

Il existe trois types de contrat de viager, dont le viager occupé, le viager libre et la vente à terme. Le
choix du contrat dépend des souhaits du débirentier et du crédirentier. Dans tous les cas, le senior
signe un contrat de viager avec l’investisseur en lui transférant la propriété en échange d’une rente
viagère et d’un capital.

 Le viager occupé :

il s’agit du contrat qui permet au vendeur de bénéficier d’un droit
d’habitation et d’usage ou encore d’usufruit. Le droit d’habitation et d’usage signifie que le
vendeur continuera à vivre dans l’immobilier jusqu’à son décès. Sachez que le conjoint ou
une autre personne désignée par le vendeur dans le contrat peuvent jouir de ce droit. Quant
au droit d’usufruit, il sous-entend que le vendeur peut continuer à vivre dans le logement
avec sa famille. Ce n’est pas tout, car le bien peut être également occupé par un tiers à titre
gratuit ou à titre onéreux. S’il s’agit d’un viager occupé sans rente ou nue-propriété, le
vendeur peut toujours bénéficier du droit d’usage et d’habitation en touchant à la totalité de
la valeur occupée fiscale. L’investisseur ne paie donc pas la rente viagère, mais il assure les
charges locatives et la taxe d’habitation. Dans ce cas, quand le vendeur mourra, il pourra
récupérer le bien.

 Le viager libre.

Il n’est entre autre que le contrat opposé du viager occupé. L’investisseur renonce
donc à tout droit d’usage ou d’habitation du logement. Il est donc libre d’utiliser le bien à sa
guise. En effet, il reste le seul responsable du logement et de toutes les charges.

 La vente en terme

C’est le seul contrat de viager qui ne se repose pas sur l’aléa de durée de vie
du vendeur. Lors de la signature du contrat, les deux parties fixent ensemble le nombre de
mensualités. Sachez que le vendeur jouissant d’un droit d’usage et d’habitation perçoit une
rente viagère mensuelle plus élevée par rapport à un vendeur qui choisit un contrat de vente
en viager occupé traditionnel. Même si le crédirentier décède avant l’écoulement de la
période définie dans le contrat, l’investisseur continue toujours de verser les rentes, mais
cette fois ci aux héritiers de ce premier.

L’investissement en viager, est-ce un investissement rentable ?

Susmentionné, l’investissement viager est rentable pour les deux parties. Pour le vendeur, cela lui
permet de toucher une rente à vie, d’améliorer son niveau de vie, de faire face à des dépenses qu’il
ne peut pas couvrir avec sa retraite, mais aussi de pouvoir profiter pleinement de cette dernière.
Grâce à ce dispositif et au contrat viager occupé, vous pouvez rester chez vous tout en conservant
vos habitudes et votre cadre de vie. En plus de cela, le vendeur bénéficie également d’un avantage
fiscal, car la rente viagère génère une imposition réduite. Il se libère aussi de quelques charges pour
ne citer que l’impôt foncier, les charges de copropriétés, les gros travaux et la taxe d’habitation.
Du côté de l’investisseur, il peut acquérir un bien immobilier sans recourir aux prêts bancaires, ce qui
signifie qu’il n’a pas à supporter les intérêts du prêt. De plus, il effectue un placement long terme
moins coûteux, ce qui permet de préparer sa retraite et surtout de protéger sa famille en se
constituant un patrimoine durable. S’il choisit un contrat viager occupé, il bénéficie d’une décote
supplémentaire sur la valeur du logement, ce qui implique la réduction du montant des frais
d’acquisitions et l’attractivité du prix. S’il choisit un viager libre, il peut habiter le bien ou bien le
mettre en location pour pouvoir percevoir un revenu supplémentaire qui allègera le montant de la
rente versée.