Paris
contact@gestiondefiscalisation.com

Investir dans le neuf ou dans l’ancien ?

Comment défiscaliser? conseils investissement immobilier locatif et produits financiers diverses

On rêve tous d’avoir sa propre maison. Comme il s’agit d’un projet de grande envergure nécessitant
un investissement important, ce n’est pas tout le monde qui peut s’y mettre. Grâce aux services
d’emprunt proposés par les banques et les divers organismes financiers, l’acquisition d’un bien
immobilier est devenue à la portée de tous. Beaucoup de gens recourent à cette solution afin de
réaliser leur projet. Trouver un fond est une chose, mais choisir le bien qui lui convient une fois
l’argent en main en est une autre. Parfois, les gens ont du mal à choisir entre un bien immobilier neuf
et un ancien vu que chacun a ses avantages et ses inconvénients. Si vous faites partie de ces
personnes, le présent billet vous servira de guide pour bien choisir votre futur logement. Découvrez
ainsi les différences entre ces deux types de bien ainsi que les points forts et les points faibles de
chacun. Découvrez également quelques conseils pour décrocher un prêt immobilier efficacement et
rapidement.

Différences entre un mobilier neuf et un ancien

Que ce soit pour une résidence principale, une résidence secondaire ou un investissement, vous
devez toujours faire le choix entre un neuf et un ancien. S’il s’agit de votre première acquisition,
prenez le temps qu’il vous faut avant de prendre votre décision. Comme leur nom l’indique, les
logements neufs sont des logements qui n’ont jamais été habités, et qui sont des maisons en
construction ou bien achevées depuis moins de 5 ans. Attention, elles sont considérées comme des
anciennes si elles ont déjà fait l’objet d’une première mutation dans ces cinq premières années.
Avec un neuf, vous pouvez déménager quand vous le voulez une fois le chantier terminé. Par contre,
avec un ancien il se peut que des travaux doivent être entrepris pour le rendre au goût du jour et
améliorer ses performances énergétiques. En plus du prix d’achat, vous devez aussi prévoir des frais
en plus, liés au coût d’entretien, à la grande consommation d’énergie et aux frais d’acquisition
comme les frais de notaires et les taxes. Bien sûr, le prix d’un bien ancien est plus abordable qu’un
neuf mais avec les dépenses que vous devez payer pour les travaux de rénovation et d’entretien, cela
peut atteindre, voire dépasser le prix d’un neuf. Donc, il vaut mieux bien étudier chaque situation
avant de prendre votre décision pour éviter les mauvaises surprises. Si vous vous intéressez plutôt
sur un bien immobilier ancien, renseignez-vous davantage sur son état et les travaux à prévoir. Faites
ensuite un calcul et une comparaison.
Hormis le prix et l’état des biens, on constate aussi une différence sur les frais de notaire et les droits
de mutation foncière. A ce sujet, les frais engagés par l’achat d’un logement neuf sont moins élevés
que ceux pour l’achat d’un bien ancien. Les frais divers et les honoraires du notaire s’élèvent entre
3,95% et 0,8%. Bien que les droits de mutation foncière pour un logement ancien soient estimés à
5,09% du prix d’achat, cela est nul pour les neufs. Par-dessus tout, les biens neufs sont performants
en énergie. Pour toutes ces raisons, il est conseillé de choisir un neuf, car en plus de vous permettre
de profiter d’un logement haut de gamme, vous bénéficiez aussi d’avantages fiscaux.

Les avantages fiscaux des immobiliers neufs

Outre la réduction des frais de notaire et l’exonération de la taxe foncière, vous bénéficiez également
d’une défiscalisation s’il s’agit d’un bien neuf à titre locatif. Des conditions doivent être remplissent
pour pouvoir en jouir. Le bien doit être occupé au minimum 8 mois par an par les propriétaires s’il

s’agit d’une résidence principale et être détenu pendant 10 ans minimum. La réduction de la TVA est
de 5,5%. Si vous investissez dans le neuf à titre locatif, vous pouvez jouir du dispositif Pinel. Quelques
conditions doivent être également respectées. Le bien en question doit être, par exemple un
immobilier neuf achevé ou acquis en VEFA et conforme aux réglementations thermiques RT 2012 et
aux normes BBC 2005. Le bien doit être loué vide au titre de résidence principale. Tout le monde
investissant dans le neuf VEFA peut bénéficier de ce dispositif sous certaines conditions pour ne citer
que la zone géographique du bien, le loyer modéré et les ressources du locataire qui ne devraient pas
dépasser certains plafonds. A noter que la loi Pinel permet de déduire fiscalement une partie du prix
d’achat des impôts. Cette réduction va de 12% à 21% de prix d’achat du bien. Cela varie en fonction
des engagements de location. La défiscalisation est d’ordre de 12% pour une durée d’engagement de
6 ans contre 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans. Hormis le dispositif Pinel, il y a aussi le dispositif
Censi-Bouvard qui permet de réduire vos impôts de 11% du montant de l’investissement pour une
durée d’engagement de 9 ans. Si vous remplissez les conditions, vous récupérerez la TVA immobilière
de l’ordre de 20%. Bien que le dispositif Pinel concerne les logements neufs loués vide, le dispositif
Censi-Bouvard est dédié aux logements loués meubles en résidence de services.

D’autres raisons d’investir dans le logement neuf

Le logement neuf vous permet de vous constituer un patrimoine durable vu qu’il s’agit d’un
placement sûr. Il s’agit également d’un investissement sécurisé car il n’y a pas de mauvaise surprise.
Vous bénéficierez de plusieurs assurances, ce qui vous permet d’être tranquille pendant une durée
de 10 ans. On peut citer la garantie financière d’achèvement, la garantie de parfait achèvement et la
garantie décennale ou encore l’assurance dommages-ouvrage.
 La garantie financière d’achèvement ou GFA s’applique dès la livraison du bien à son
propriétaire. Cela concerne tous les éventuels désagréments rencontrés lors des travaux de
construction. Elle est assurée par un assureur ou une banque.
 La garantie de parfait achèvement couvre les vices et malfaçons que vous remarquez lors de
la première année à compter la remise des clés. Ce type d’assurance vous assure ainsi la
conformité de votre bien. C’est à l’entreprise à qui vous avez confié votre projet de prendre
en charge les travaux.
 Appelée aussi garantie de bon fonctionnement, la garantie biennale concerne les
équipements matériels dissociables présents dans le logement comme les fenêtres, les
portes, les appareils sanitaires, les cloisons, le carrelage, la robinetterie, le VMC et les
chaudières. Cette garantit permet donc de renouveler ces équipements à condition que leur
endommagement n’est pas dû à une utilisation non-conforme et à un défaut d’entretien.
Cela s’applique lors des deux premières années après la remise des clés.
 La garantie décennale est souscrite par le constructeur. Elle est valable pour une durée de 10
ans après la réception des clés. Cette garantie couvre les vices et malfaçons touchant
l’ouvrage et sa solidité, et qui peut rendre le logement inconfortable, voire inhabitable.
Parmi les éléments couverts par cette garantie figurent les canalisations, les fondations, la
fissure sur la façade, la charpente, les problèmes d’étanchéité ou encore la mauvaise tenue
du toit.
 L’assurance dommages-ouvrage est également obligatoire. Elle rembourse les frais faisant
l’objet de la garantie décennale. Ce type d’assurance n’est valable que lors que la garantie de
parfait achèvement prenne fin. Elle s’applique ainsi pendant 10 ans à compter de la remise

des clés. Il ne faut pas la confondre avec la garantie décennale qui répond à un besoin en cas
d’anomalie, car elle répond à un besoin financier concernant les éléments cités ci-avant.

Les différentes aides proposées pour l’achat d’un logement neuf

Investir dans le neuf est un geste honorable envers la planète vu que l’environnement se dégrade de
jour en jour. A noter que les constructions neuves sont soumises à des règles, ce qui explique leurs
performances énergétiques et leur confort. Elles privilégient les matériaux de qualité, recyclables et
écologiques. Afin de sensibiliser les gens ainsi à investir dans ce type de bien, le gouvernement met
en place diverses aides et subventions offrant à chaque foyer l’opportunité de s’offrir une maison
écologique, saine et durable. Parmi elles figurent le PTZ ou prêt à taux zéro, le prêt conventionné, le
prêt d’accession sociale ou PAS et le prêt action logement.
 Le prêt à taux zéro est l’aide qui vous convient si vous envisagez acheter un bien neuf en tant
que résidence principale. Cette solution s’adresse aux ménages aux revenus modestes pour
financer leur premier achat ou bien la construction de leur premier logement. Le montant
n’est pas fixe, mais dépend des ressources de chaque famille, du nombre de personnes
composant la famille et de la zone géographique où se trouve le bien. Cette aide peut
atteindre 118 470€ pour une durée de remboursement pouvant s’étaler jusqu’à 25 ans.
 Le prêt conventionné convient à tout le monde sans conditions de ressources.
 Le prêt d’accession sociale ou PAS est l’aide qui convient à la fois à l’acquisition d’une
résidence principale, dans le neuf et l’ancien. Tout comme le PTZ, il est octroyé sous
condition de ressources. Il peut financer jusqu’à 100% de votre transaction.
 Le prêt action logement, quant à lui est dédié uniquement aux salariés d’une entreprise
privée de plus de 10 personnes. Avant de faire votre demande, vous devez d’abord obtenir
l’approbation de votre employeur, qui n’est pas forcément censé accepter votre proposition.
Il peut également financer un bien neuf ou ancien. Le montant est estimé à 30% du coût total
de votre transaction.

Un prêt bancaire pour financer l’acquisition d’un bien neuf ou ancien

Le prêt immobilier est la solution la plus couramment utilisée pour financer l’achat ou la construction
d’un bien immobilier, que ce soit un investissement locatif, une résidence principale ou une
résidence secondaire. Afin de pouvoir aider les gens à réaliser leur projet d’acquisition d’un bien
immobilier, beaucoup de banques et d’organismes financiers proposent ce service.
Malheureusement, ce n’est pas tout le monde qui peut en bénéficier, mais uniquement ceux qui
remplissent toutes les conditions requises et ceux qui présentent un dossier rassurant. D’où
l’importance de bien constituer votre dossier histoire d’augmenter vos chances d’emprunt. Les
conditions d’obtention du prêt varient d’un établissement financier à un autre, mais en général on
vous demande un apport personnel d’ordre de 10% à 20% du montant total de l’opération. Bien que
le prêt bancaire constitue la solution idéale pour votre projet, cela vous engage sur le long terme et
doit être remboursé régulièrement.
Avant de procéder à votre demande, renseignez-vous davantage sur les services proposés par
chaque organisme. Faites une simulation de crédit si nécessaire pour pouvoir comparer les diverses
offres des différents établissements afin de trouver le meilleur taux de prêt. Cette simulation vous
permet d’en savoir plus sur la durée de votre prêt, le montant total que vous pouvez emprunter, les

mensualités, le taux d’intérêt, les frais annexes, les assurances et les garanties. Sachez que plus la
durée du crédit est longue, plus son coût total s’élève vu que les intérêts sont calculés sur le capital
restant dû. Cela signifie également que plus le rythme de remboursement est lent, plus le capital
restant dû et les intérêts sont élevés.

Obtention d’un prêt immobilier, conseils pour constituer votre dossier

Pour mettre toutes les chances de votre côté, prenez le temps qu’il vous faut pour constituer votre
dossier. Veillez à ce qu’il soit complet et captivant. Il doit justifier votre stabilité professionnelle, qui
est l’un des critères pris en compte par les organismes financiers. A partir des documents que vous
fournissez, ces derniers peuvent vérifier votre solvabilité. Votre dossier doit comporter un justificatif
d’identité, des justificatifs de votre situation familiale, un justificatif de domicile, vos trois derniers
bulletins de salaire pour s’assurer de votre bonne santé financière et les documents justifiant votre
apport personnel. Comme le but étant de rassurer la banque, n’hésitez donc pas à fournir des pièces
justifiant vos différents placements. A partir de ces documents, la banque pourra vérifier votre
capacité à épargner. Les documents relatifs à vos éventuels crédits en cours devraient être aussi
présents dans votre dossier afin de vérifier les mensualités qu’il vous reste à payer.