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Tout savoir sur la défiscalisation des monuments historiques

Comment défiscaliser? conseils investissement immobilier locatif et produits financiers diverses

Investir dans l’immobilier regorge d’avantages, aussi bien sur le plan fiscal que personnel. Nombreux
dispositifs fiscaux ont été mis en place afin de rendre les démarches plus aisées et de rendre les
transactions à la portée de tous. Aujourd’hui, ce ne sont pas seulement les personnes qui
investissent dans des biens immobiliers neufs et anciens à titre locatif qui jouissent de la
défiscalisation, mais aussi celles qui investissent dans les monuments historiques. La loi Monuments
historiques a été instaurée en 1913. Le but étant d’inciter les gens à entretenir, restaurer et
préserver tous les biens classés Monuments Historiques. Le présent billet vous en dira ainsi
davantage sur cette loi de défiscalisation, ses avantages et les conditions requises pour pouvoir en
bénéficier.

C’est quoi une loi Monuments historiques ?

La loi Monuments historiques existe depuis plus d’un siècle. Elle a été instaurée en décembre 1913. Il
s’agit d’un dispositif de défiscalisation dédié aux monuments historiques laissant le choix aux
investisseurs de louer ou d’habiter leur bien. Vous n’êtes pas obligé de mettre en location votre bien,
sauf que vous devez le conserver pour une durée de 15 ans minimum. Cette obligation diminue les
risques à la revente, ce qui en fait en revanche un produit assez rare et peu liquide. Contrairement
aux bâtiments résidentiels et tertiaires, les monuments historiques sont des bâtiments protégés par
leur statut juridique. Ce dispositif a été mis en place afin de favoriser et d’encourager l’entretien et la
valorisation des patrimoines historiques, culturels et artistiques. Son principe étant donc de protéger
et de conserver ces bâtiments. Elle s’adresse avant tout aux contribuables Français fortement
imposés. Par rapport aux autres dispositifs, le dispositif de défiscalisation sur les monuments
historiques s’avère le plus puissant aux particuliers. Cela se résume par la forte défiscalisation,
l’absence de plafond et la durée de défiscalisation courte dès l’année d’acquisition du bien. Même s’il
s’agit d’un bien immobilier de la plus haute valeur, il convient toujours d’être vigilant sur
l’emplacement.

Le principe de la loi Monuments Historiques

La loi Monuments Historiques consiste à acheter un bien dans un immeuble classé ou inscrit à
l’inventaire des Monuments Historiques et à le restaurer globalement. Tout comme la loi Malraux,
les travaux de rénovation et de restauration doivent être suivis et validés par un architecte des
bâtiments de France. Concernant les biens concernés par cette loi, ils sont classés en trois grandes
catégories à savoir les immeubles inscrits, les immeubles classés et les immeubles ayant le label
délivré par la Fondation du patrimoine. Ces premiers ne sont autres que les bâtiments inscrits sur
l’inventaire des monuments historiques. Les investisseurs dans ce type de bien sont libres de choisir
leur maître d’œuvre dont les travaux sont contrôlés par le service des monuments historiques. Pour
les biens classés, tous travaux effectués sont assurés par l’architecte en chef des monuments
historiques. A noter qu’ils sont sous la surveillance du Ministère de la culture. Vous ne pouvez pas
effectuer des travaux de démolition ni des travaux de transformation sans l’accord du Ministère. Ils
ne peuvent pas non plus être vendus, légués ou donnés sans une autorisation de ce dernier. Ces
biens classés ne peuvent pas être mis en copropriété. La loi Monuments Historiques est un dispositif
de défiscalisation. Toutes les charges liées à la restauration et l’entretien du bien, avec les intérêts
d’emprunt sont retranchés des revenus de l’investisseur. A noter que la réduction fiscale pour les
monuments historiques peut aller jusqu’à 45% du revenu imposable. Cette déduction fiscale n’est

pas limitée à 10000€ par an, c’est-à- dire qu’il n’est pas concerné par le plafond des niches fiscales.
Par contre, la déduction se fait dans une limite annuelle de 200 000€ si le bâtiment n’est pas ouvert
au public.

Les avantages d’investir dans les monuments historiques

Bien que les autres lois de défiscalisations fonctionnent sous forme de réduction d’impôt, la loi
Monument Historique se présente sous forme de déduction du revenu global. Elle engendre ainsi
une réduction d’impôt considérable. Susmentionné, l’investissement en loi Monuments Historiques
permet de profiter d’une déduction intégrale des travaux de rénovation. Les travaux concernés qui
vous permettent de tirer profit de ce dispositif de défiscalisation sont entre autres les travaux de
démolition, les travaux de reconstruction de toiture, les travaux de transformation, les travaux
déclarés d’utilité publique, les travaux de réparation, les travaux d’entretien ainsi que les travaux
d’amélioration de l’habitation et les travaux visant à rendre habitables les greniers, les parties
communes ou encore les parties communes. Vous pouvez profiter de tous les avantages du dispositif
de défiscalisation sur les monuments historiques si vous avez rempli toutes les conditions requises
qui vous seront citées ci-après. Parmi ces avantages, on peut citer l’absence de plafond de ressources
du locataire, l’absence d’engagement de location, l’absence de plafond de loyers et l’absence de
plafond d’économies d’impôts. Hormis ces avantages, investir dans les monuments historiques
permet aussi à l’investisseur de profiter d’une exonération des droits de donation et de succession.
Une convention à durée indéterminée doit être signée par les légataires avec les Ministères de la
Culture et du Budget. Si vous voulez jouir d’une réduction de 45% des travaux effectués, vous devez
imputer votre déduction sur la tranche d’impôts la plus haute.

Comment bénéficier du dispositif de défiscalisation de monuments historiques

Susmentionné, le dispositif de défiscalisation de monuments historiques concerne les immeubles
classés au titre des monuments historiques, les immeubles inscrits à l’inventaire supplémentaire des
monuments historiques et les immeubles ayant obtenu le label de la Fondation du Patrimoine. A
noter que la liste de tous les bâtiments inscrits ou classés au titre des monuments historiques est
disponible sur la base Mérimée du ministère de la Culture où est recensé le patrimoine monumental
en France.
 Les immeubles classés au titre des monuments historiques sont des bâtiments présentant un
intérêt artistique ou historique d’envergure nationale. Ils sont classés par le ministère de la
Culture sur avis de la CSMH ou la Commission supérieure des monuments historiques.
 Les immeubles inscrits à l’inventaire supplémentaires des monuments historiques, quant à
eux sont des immeubles dont l’existence est d’intérêt régional. Leur inscription est
approuvée par arrêté du préfet de région, et ce après avis de la CRPS ou Commission
régionale du patrimoine et des sites.
 Comme leur nom l’indique, les immeubles ayant obtenu le label de la Fondation du
Patrimoine obtiennent du régime fiscal des monuments historiques même s’ils ne répondent
pas à la définition d’un monument historique.
Pour pouvoir bénéficier du dispositif de défiscalisation de monuments historiques, le propriétaire se
doit également de respecter quelques conditions comme l’engagement de conservation du bien pour
une durée d’au moins de 15 ans à partir de la date d’acquisition. Il doit en outre être en détention

directe de l’immeuble sauf pour une SCI familiale ou une SCI agréée par le ministère du Budget. Le
propriétaire ne doit pas mettre en copropriété le bien acquis sauf en cas de dérogation spécifique ou
d’agrément. Les travaux de restauration et de rénovation doivent être suivis par un Architecte des
bâtiments de France. Quand vous effectuez les travaux, vous devez vous entourer d’artisans agréés.
L’autre obligation est de joindre les documents obligatoires à votre déclaration d’impôt, dont les
déductions fiscales opérées, les avis de classement ou d’inscription du monument. Avant de vous
lancer dans ce type d’investissement, rassurez-vous que le bien en question fait l’objet d’un
agrément ministériel en raison de rénovation. Le Ministère de la Culture et de la Communication
surveille ensuite régulièrement le bâtiment, qui à partir d’une déclaration ne peut plus être vendu ni
démoli, ni donné ou légué sauf si l’Etat l’autorise.

Aperçu des charges déductibles pour les immeubles inscrits ou classés

Les règles de déductibilité dépendent du niveau de protection au titre des monuments historiques si
les biens n’ont pas de recette. A noter qu’une recette peut provenir soit d’une location totale ou
partielle du logement ou bien du droit de visite si l’immeuble est ouvert au public. Le champ des
dépenses déductibles des immeubles ayant un label de la Fondation du Patrimoine est moins
important que celui des immeubles inscrits ou classés. Théoriquement, vous pouvez obtenir la
déduction des frais de gérance, des frais de restauration, des frais d’entretien, des frais de réparation
et des frais d’amélioration de l’immeuble. Les impôts autres que les impôts locaux, la rémunération
du concierge ou du gardien, les intérêts d’emprunt contractés pour financer l’achat du monument
historique et des travaux et les primes d’assurance peuvent être aussi pris en compte. La déduction
des charges liées aux travaux d’entretien et de réparation des immeubles ayant le label de Fondation
du Patrimoine est estimée à 50% du montant des travaux contre 100% pour les travaux bénéficiant
d’une subvention versée par un organisme public à condition que la subvention représente au moins
20% de la totalité des dépenses. Au cas où vous avez bénéficié d’une subvention attribuée par la
direction régionale des affaires culturelles pour financer les travaux, sachez que seul le reste à charge
est admis en déduction. Tous les travaux ne sont pas déductibles pour un classement partiel. Si vous
décidez de restaurer l’immeuble dans son état d’origine après être détruit au cours du temps, les
travaux ne sont pas admis s’ils sont réalisés à la demande du service départemental de l’architecture
et du patrimoine. Dans tous les cas, l’avantage fiscal du régime des monuments historiques n’est
soumis à une limite de montant, que ce soit au plafond dérogatoire de 18 000€ ou au plafonnement
des niches fiscales à 10 000€.
 Pour les immeubles habitables, les travaux intérieurs comme les plafonds, la cheminée et les
parquets ne sont pas admis en déduction. Seuls les travaux se rapportant aux parois
extérieures et aux éléments de structure tels que les murs, la charpente, la toiture et la
façade sont pris en compte.
 Pour les immeubles non habitables, tous les travaux y compris les travaux intérieurs sont
considérés sous condition d’ouverture au public.
Les pièges à éviter pour un investissement dans un monument historique
Avant d’investir dans un bâtiment historique, quelques pièges sont à éviter. Tout d’abord, le capital
sera bloqué pendant 15 ans. Vous êtes ainsi dans l’obligation de conserver le bien pendant cette
période. Pour pouvoir bénéficier de tous les avantages de ce dispositif, vous devez habiter ou louer le
bien. Pour ceux qui mettent en location leur bâtiment, sachez qu’aucun plafond de loyer n’est

imposé. Contrairement à l’investissement d’un bien classique, votre capital sera bloqué pendant 15
ans pour un investissement dans un monument historique. Quand vous investissez dans ce type de
bien, vous avez une responsabilité « petite et entière ». Cela demande également beaucoup de
temps et de l’énergie pour bien gérer votre bien.

Les droits de succession, c’est quoi ?

Si l’essentiel de l’immeuble est classé, il est généralement exonéré de droits de succession et de
donation. Cette exonération concerne également les parcs et les jardins qui entourent l’immeuble à
condition que ceux-ci soient aménagés pour la visite. Donc, pour pouvoir profiter de cette
exonération, les personnes bénéficiaires de la succession ou de la donation doivent signer une
convention à durée indéterminée avec les ministères de la Culture et du Budget. Quelques
informations sont mentionnées dans cette convention, dont les conditions d’accès au public, les
modalités d’entretien des biens concernés et le maintien des meubles. Pour pouvoir bénéficier de
ces droits de succession, le bien doit être ouvert au public au moins 60 journées par an dans la
période du 15 juin à fin septembre ou 80 journées par an dans la période de mai à septembre. Si le
bénéficiaire de la donation ou de la succession à qui vous avez confié votre bien décide de donner à
son tour l’immeuble, dans ce cas l’exonération est remise en cause sauf si les nouveaux bénéficiaires
souhaitent adhérer à la convention. Dans ce cas, une taxation est appliquée lors de la transmission.
Cependant, si le bénéficiaire décède, l’exonération n’est pas remise en cause au cas où ses héritiers
n’accèdent pas à la convention. La transmission sera donc taxée.