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Déficit foncier

Comment défiscaliser? conseils investissement immobilier locatif et produits financiers diverses

Pour fructifier rapidement son argent, investir dans le bien immobilier neuf locatif est désormais de
rigueur. Parfois, les choses ne se passent pas comme on le souhaitait. Plusieurs situations permettent
de bénéficier d’une réduction fiscale, dont les prestations compensatoires versées en cas de divorce,
les dons à des organismes humanitaires et le déficit foncier. Dans le cadre d’une location de bien
immobilier, ce dernier, par exemple est mis en place afin de permettre aux propriétaires de déduire
les déficits occasionnés par les dépenses sur leur revenu global. Un propriétaire est dit en situation
de déficit foncier quand les charges de propriété sont supérieures aux loyers qu’il perçoit. Le présent
article vous en dira plus sur ce dispositif peu connu du grand public, mais qui est très efficace.

Comment bénéficier du déficit foncier ?

Tous les propriétaires bailleurs percevant des revenus d’une location vide doit effectuer une
déclaration de leurs revenus fonciers à l’administration fiscale. Si on obtient un résultat déficitaire
après déduction des charges aux revenus locatifs imposables, cela signifie que leurs charges ont
dépassé leurs revenus fonciers. Dans ce cas, ils peuvent profiter des avantages du mécanisme du
déficit foncier. A noter que ce dispositif s’adresse aussi bien aux investisseurs particuliers qu’aux
associés d’une société civile immobilière et des porteurs de parts d’une société civile de placement
immobilier. Toutes les charges qui ne peuvent pas être retranchées aux revenus fonciers sont
déduites du revenu imposable global, et ce depuis 1993. Bien que ce dispositif ne soit pas soumis au
plafonnement global des niches fiscales estimées à 100 000€ de réduction d’impôt par an, il est limité
à 10 700€ par an. Au cas où les charges restantes dépassent cette somme, le déficit foncier sera donc
reportable sur les revenus locatifs des dix prochaines années. Attention, une fois le déficit foncier a
été retranché du revenu global, le logement doit être loué jusqu’au 31 décembre de la 3 e année qui
suit l’imputation du déficit. Dans le cas où la location a été interrompue durant cette période,
l’imputation sera donc remise en cause et l’impôt de l’année d’imputation sera pris en compte. Cette
même règle sera aussi appliquée si vous décidez de meubler votre bien qui a été loué nu auparavant.
Le passage d’une location nue ver une location meublée signifie qu’il y a une modification du mode
d’exploitation. En cas de force majeure comme le décès du propriétaire ou de son conjoint, le
licenciement et l’invalidité, cette règle peut être annulée.

Un petit aperçu de la déclaration des revenus fonciers

Tout investissement immobilier, que ce soit à titre locatif ou commercial représente un placement.
Les revenus fonciers sont imposables comme tous les autres revenus. Ils sont constitués des revenus
issus des loyers perçus pour la location des locaux d’habitation et des dépendances, mais aussi la
location de terrains et de locaux professionnels. Au cas où le propriétaire est soumis au régime réel,
des opérations comptables seront prises en compte afin d’obtenir la base imposable. Sachez que
seuls les locaux loués vides peuvent être calculés de cette manière. Les locations meublées, quant à
elles sont soumises à une fiscalité spécifique. Leurs revenus sont imposés dans la catégorie des BIC
ou bénéfices Industriels et Commerciaux. Quand vous faites une déclaration des revenus fonciers,
sachez que vous ne pouvez calculer que le montant des loyers effectivement perçus durant l’année
civile. Pour cela, les loyers impayés sont exclus. Cependant, les loyers payés en retard par le locataire
sont intégrés dans le calcul, même s’ils appartiennent aux mois de l’année précédente. Dans votre
calcul, vous devez en outre inclure d’autres recettes brutes exceptionnelles et diverses comme les
revenus issus de la location d’emplacements publicitaires, les indemnités d’assurance contre les

loyers impayés, les indemnités d’assurance suite à un sinistre, la location des toits pour l’installation
des antennes de téléphonie mobile et les subventions accordées par l’Agence nationale de l’habitat
ou l’ANAH. A noter que les dépôts de garantie payés par le locataire avant d’entrer ne sont pas
imposables. Par contre, ils doivent être déclarés lors de leur utilisation ultérieure, que ce soit pour
des travaux de rénovation après le départ du locataire ou pour couvrir les loyers impayés. C’est à
partir de votre revenu foncier qu’on déterminera votre régime fiscal.
 Si votre revenu foncier est supérieur à 15 000€, votre régime fiscal est le régime réel, ce qui
vous permet de déclarer des revenus et des charges réelles. La déclaration d’un régime réel
se fait par formulaire.
 Si votre revenu foncier est inférieur à 15 000€ par an, vous serez automatiquement attribué
à un régime du micro foncier. Avec ce régime fiscal, vous avez entièrement le droit d’opter
pour le régime réel si cela s’avère plus intéressant pour vous. Par contre, ceux qui sont
soumis au régime réel ne peut pas opter pour le régime du micro foncier. A noter que régime
du micro foncier ou régime forfaitaire est un mode d’imposition simplifié. Vous déclarez tout
simplement votre revenu foncier sur la déclaration d’impôt classique. L’administration fiscale
pratique ensuite un débattement forfaitaire d’ordre de 30% des charges inhérentes au
logement loué. Quant aux 70% restants, ils sont ajoutés aux autres revenus.
Une fois toutes les charges déterminées, vous pouvez calculer votre revenu foncier. Après avoir fait
la différence entre ce dernier et les charges déductibles, dont la liste mentionnée ci-avant, vous
obtiendrez un résultat qui constitue la base imposable. Ce résultat n’est autre que le résultat foncier.

Comment calculer le déficit foncier ?

Avant de calculer le déficit foncier, il est important de savoir que toutes les dépenses acquittées par
le propriétaire du bien à louer ne sont pas éligibles comme le cas des intérêts de l’emprunt. Avant
d’effectuer le calcul, il est donc important de prendre en note toutes les charges recevables. On peut
citer les travaux de réparation, les dépenses d’entretien ainsi que les travaux d’amélioration exceptés
les travaux de reconstruction, de construction et d’agrandissement. Parmi ces charges figurent aussi
les primes d’assurance, les impôts supportés par le propriétaire au titre de sa propriété, les
provisions pour charges de copropriété, la taxe foncière, les frais de gestion et de procédures, sans
oublier les indemnités d’éviction et les frais de relogement. Si les loyers perçus sont supérieurs aux
intérêts payés, l’ensemble du déficit foncier sera imputé à la base d’imposition de l’impôt sur le
revenu. Par contre, si les loyers perçus sont inférieurs aux intérêts payés, le surplus d’intérêts n’est
pas déductible des revenus. Il est imputable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années de
façon impartiale. Toute personne ayant droit à un déficit foncier peut recourir à ce dispositif pour
diminuer son impôt sur le revenu. A noter que plus la tranche d’imposition est élevée, plus les
économies d’impôts lors du déficit foncier sont considérables.

L’imputation du déficit foncier en quelques étapes

Le déficit foncier est aussi appelé déficit catégoriel. L’imputation passe par quelques étapes à savoir
la soustraction des revenus fonciers, la déduction sur les revenus imposables globale et le report du
déficit foncier.

 La soustraction des revenus fonciers : une fois le déficit constaté, aucune déduction ne peut
être appliquée que sur un seul type de revenus. Après avoir listées les charges ou les
dépenses mentionnées ci-avant, il suffit de faire la soustraction des revenus fonciers. Ce
déficit n’atteint pas le revenu imposable si le résultat foncier n’est pas nul.
 La déduction sur les revenus imposables globale : c’est à cette étape que les charges
déductibles touchent le revenu global. Même si les charges sont élevées, un montant de
10 700€ par an seulement peut être déduit du revenu imposable global.
 Le report du déficit foncier : cette étape permet au propriétaire de bénéficier de cet
avantage fiscal. L’excédent qui n’a pas été déduit sera déduit sur l’année suivante. C’est la loi
de finances qui prévoit un report de ce déficit sur les revenus fonciers durant 10 ans de suite.

Bien respecter les conditions pour pouvoir profiter de l’avantage fiscal du déficit foncier

Le déficit foncier a été mis en place afin de réduire le revenu global taxable. Afin de pouvoir profiter
de l’avantage fiscal, le propriétaire est dans l’obligation de respecter strictement toutes les
conditions. Dans le cas contraire, vous risquez une pénalisation par le fisc. Une fois la déduction du
déficit foncier a commencé, vous ne pouvez plus faire marche arrière. Vous devez assumer votre
devoir et vos obligations de continuer la location de votre bien jusqu’à la fin de la 3 e année. Une
remise en cause du déficit foncier sera autorisée par le fisc au cas où vous n’avez pas pu remplir vos
obligations. Cependant, il est tout à fait possible de refuser cette remise en cause si vous avez des
preuves jugées acceptables justifiant les causes de l’interruption.

Comment faire une déclaration d’impôt ?

Quand vous effectuez une déclaration d’impôt, n’oubliez pas de joindre quelques documents à votre
demande. Parmi eux figurent tous les justificatifs de charges, les tableaux d’amortissement des prêts,
les factures des travaux et les relevés de comptes bancaires sur lesquels apparaissent les débits
d’intérêts.

Quelques erreurs à éviter du déficit foncier sur le plan comptable

La technique du déficit foncier est valable uniquement pour les immeubles destinés à l’habitation. Si
vous avez transformé un immeuble à usage commercial en un immeuble d’habitation locatif, ne
jamais prendre en considération dans vos charges réductibles les travaux que vous avez effectués
dans le cadre de cette transformation, que ce soit un agrandissement, une construction ou une
reconstruction. Avant de déclarer vos revenus fonciers, assurez-vous bien de respecter toutes les
conditions imposées par l’administration fiscale afin d’éviter les pénalités. Renseignez-vous ainsi au
préalable sur ces conditions si nécessaire. Grâce à la réduction de vos impôts, vous allez pouvoir
rentabiliser votre investissement.