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Points de comparaison entre les différents supports de défiscalisation pour les particuliers

Comment défiscaliser? conseils investissement immobilier locatif et produits financiers diverses

Plusieurs dispositifs de défiscalisation existent actuellement, et peuvent avoir des critères et des
applications différentes selon la cible, la forme ainsi que le type de produit concerné. Selon le type de
dispositif, des points forts et des points faibles peuvent être soulevés et considérés comme des
facteurs différenciant pour chaque support.
Il est nécessaire de connaitre ces différences et de faire un point de comparaison sur les dispositifs
avant de se lancer dans un investissement et prétendre aux avantages fiscaux que les supports de
défiscalisation peuvent octroyer.

1- Comparatif sur le rapport entre le dispositif de défiscalisation et les avantages fiscaux

En termes d’avantages fiscaux, chaque dispositif de défiscalisation qui se destine aux particuliers
offre des réductions non négligeables sur la niche fiscale d’un individu. Cependant, la teneur et la
forme de ces avantages ne sont pas les mêmes. Cela, parce qu’il existe des supports qui s’appliquent
directement sur les revenus du contribuable, mais également des dispositifs qui ont un impact sur sa
base imposable. On peut également recenser des supports qui offrent des avantages dans la
réduction des revenus fonciers.
La majeure partie de ces moyens de défiscalisation sont soumis à un plafonnement du montant à
réduire dont le calcul se base sur le montant du foyer fiscal du contribuable. Toutefois, concernant
les avantages fiscaux, on peut remarquer une grande différence concernant les investissements sur
les monuments historiques. Ces derniers, qui ne sont pas plafonnés, mais permet également de
déduire de la niche fiscale, toutes les charges relatives à l’entretien du bâtiment ainsi que le déficit
foncier. Quant au dispositif Girardin, le maximum octroyé peut subir une majoration.
En d’autres termes, un investissement sur les monuments historiques procurent les meilleurs
avantages fiscaux en ayant la possibilité de bénéficier d’une réduction d’impôt sans être freiné par un
éventuel plafonnement. Ensuite, on a les dispositifs Girardin, Pinel Outre-mer ainsi que Malraux qui
offrent des avantages permettant de bénéficier d’un abattement fiscal pouvant aller jusqu’à 20 000
euros s’étalant à plus de 5 ans voire, une dizaine d’années. Et même une déduction de 115% du
montant de l’investissement effectué pour la loi Girardin social et industriel. Parallèlement,
l’investissement en nue-propriété ne procure qu’une exonération de l’ISF de la base imposable.

2- Comparatif sur le niveau de rentabilité des dispositifs

Concernant le rendement que peut apporter chaque dispositif, quelques supports se démarquent et
affichent un niveau de rentabilité confortable pour les investisseurs particuliers. Il s’agit entre autres,
des investissements en outre-mer à travers la loi Pinel et Girardin. Ces derniers affichent un
rendement plus confortable par rapport aux revenus locatifs perçu en métropole.
Pour un investissement à long termes, les dispositifs LMP, LMNP classique et LMNP Bouvard Censi
sortent du lot. En effet, ces derniers sont à la fois rentables, mais permettent également d’établir un
bail commercial qui peut s’étendre sur une dizaine d’années. Ils ciblent surtout des logements
spécifiques et faciles à louer, comme les résidences pour étudiants, celles pour les personnes âgées
et les séniors dépendants ou Ehpad. Dans la nue-propriété, par contre, l’usufruit sera transféré à un
gestionnaire durant toute la durée du contrat. Le propriétaire ne percevra donc pas, de loyer, mais

devra attendre la fin du contrat pour connaitre la rentabilité de son bien. Quant au dispositif Girardin
industriel, l’investisseur pourra prétendre à un taux de rentabilité allant jusqu’à 15% par an.

3- La liquidité

Pour ce qui est de l’aspect liquidité des dispositifs de défiscalisations pour particuliers, les
investisseurs loueurs meublés et dans le déficit foncier se démarquent. En effet, en déficit foncier,
l’investisseur peut se désengager de son contrat après 3 ans, alors qu’avec le statut de loueur
meublé, la revente peut se faire à n’importe quel moment. Il devra juste trouver le bon acheteur.
Concernant la loi Girardin, un investisseur sera obligé de garder son logement pour au moins 5 ans. Il
est de 6 ans si l’investissement s’est fait en outre-mer et même de 9 ans pour les dispositifs Malraux
et Pinel. C’est au niveau des investissements sur les monuments historiques et les logements en
démembrement que la possibilité de liquidité est très longue. Elle est de 15 ans pour le premier et
pouvant aller jusqu’à 20 ans pour le second.
Enfin, en FCPI et FPI, l’investisseur est obligé de garder sa part pour une durée minimum de 5 ans et
même 8 ans, selon les termes de son contrat d’acquisition.

4- Comparaison sur les conditions d’accès

Par rapports aux conditions d’accès dans les dispositifs de défiscalisation financière, celles de
l’immobilier sont beaucoup plus complexes. En effet, un investissement dans des produits financiers
est possible dès 1000 euros alors qu’il faut avoir un minimum de 80 000 euros, dans certains cas,
pour s’acquérir d’un bien immeuble et donc, de souscrire à un dispositif de défiscalisation
immobilière.
Par comparaison dans les investissements immobiliers, on peut noter que le placement d’argent dans
les statuts de loueurs meublés et en Censi Bouvard peut se faire à moindre cout, c'est-à- dire, avec un
investissement de moins de 100 000 euros. C’est aussi le cas en nue-propriété et dans les SPCI et
OPCI où l’investisseur a la possibilité d’acquérir des biens à -50 % de sa valeur réelle.
Pour le cas des investissements en outre-mer, l’accès est également plus facile qu’en métropole. Les
biens sont souvent moins onéreux dans ces régions et permettent d’accéder à des logements de
qualité dans des zones privilégiées, à moindre coût.
Concernant la loi Malraux et les monuments historiques, il est nécessaire de prévoir de gros
investissements sur ces dispositifs. En effet, les biens acquis et pouvant bénéficier de ces supports
sont généralement, chers, en termes de prix d’achat, mais aussi et surtout, onéreux si on calcule la
totalité des charges en entretien, en rénovation et en réhabilitation.
Enfin, mis à part les FCPI et FPI dont les montants d’investissement peuvent se faire dès 1000 euros,
on notera également la disponibilité du dispositif Girardin social et industriel, à moins de 5000 euros.
Quant à l’enregistrement au SPCI, les parts sont accessibles dès 10 000 euros.